Garantie décennale et dommages-ouvrage : délais

Les trois garanties après réception

Source : service-public.gouv.fr (fiche F2958, vérifiée le 25 septembre 2026).

La réception est le point de départ de toutes ces garanties. Un désordre visible non signalé dans le procès-verbal est réputé accepté ; les défauts qui n’étaient pas visibles restent couverts selon leur nature (service-public.gouv.fr). Le délai décennal démarre le lendemain de la signature du procès-verbal de réception (fiche F2034).

La garantie décennale du constructeur

Le texte. « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (art. 1792). Il est exonéré s’il prouve une cause étrangère. Il est déchargé après dix ans à compter de la réception (art. 1792-4-1).

Qui est concerné ? Entrepreneur, promoteur, lotisseur, maître d’œuvre, architecte, bureau d’études, artisan, auto-entrepreneur. Les sous-traitants en sont exclus, faute de lien direct avec le maître d’ouvrage (service-public.gouv.fr, fiche F2034).

Ce qui est couvert. Fondations et ossature, réseaux et assainissement, chemin d’accès, ouvrages avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée), éléments indissociables (canalisations, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée). Seuls les travaux déclarés dans le contrat d’assurance du constructeur sont couverts, et le chantier doit s’ouvrir pendant la validité du contrat (fiche F2034).

L’attestation. Le professionnel remet son attestation d’assurance décennale avant l’ouverture du chantier ; elle est jointe aux devis et à la facture. Si le constructeur dépose le bilan, la garantie reste mobilisable auprès de son assureur (fiche F2034).

L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d’ouvrage

La DO doit être souscrite par toute personne qui, « agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction », avant l’ouverture du chantier (Code des assurances, art. L242-1). Service-public.gouv.fr cite le propriétaire, son mandataire, le syndic, le vendeur et le promoteur.

Pourquoi elle compte. Elle paie « la totalité des travaux de réparation » relevant de la décennale, en dehors de toute recherche de responsabilité, puis l’assureur se retourne contre les responsables (fiche F2032). Elle ne couvre pas l’usure normale, le défaut d’entretien ou la cause étrangère.

Quand elle joue. Elle prend effet après l’année de parfait achèvement. Elle peut intervenir plus tôt si l’entrepreneur, mis en demeure, ne répare pas : avant réception après résiliation de son contrat, ou pendant l’année de parfait achèvement (art. L242-1 ; fiche F2032).

Si personne ne veut vous assurer, le Bureau central de tarification fixe la prime auprès de l’assureur choisi (fiche F2032).

À la revente. Pendant les 10 ans suivant la réception, la DO suit le bien : l’acte de vente en mentionne l’existence et l’attestation y est annexée (fiche F2032).

Déclarer un sinistre : les délais de l’assureur DO

1. Déclarer dans le délai du contrat, jamais inférieur à 5 jours ouvrés, par lettre recommandée ou contre récépissé, et au plus tard 2 ans après la survenance ou la connaissance du dommage.
2. 10 jours : l’assureur réclame les pièces manquantes.
3. 60 jours après la déclaration complète : expertise, rapport et décision de garantie. Pour un dommage estimé à moins de 1 800 €, pas d’expert obligatoire et réponse sous 15 jours.
4. 90 jours après réception de la déclaration : offre d’indemnisation, sans franchise à votre charge. Le délai peut être prolongé jusqu’à 135 jours au plus, avec votre accord écrit, en cas de difficultés exceptionnelles.
5. 15 jours après votre acceptation : paiement.

Délais en jours calendaires, à compter de la réception de la déclaration (service-public.gouv.fr, fiche F2032 ; Code des assurances, art. L242-1).

Si l’assureur dépasse un délai, vous pouvez engager les travaux après l’en avoir informé, et l’indemnité est majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Si l’offre vous paraît insuffisante, vous pouvez obtenir une avance d’au moins 3/4 de l’offre, versée sous 15 jours (fiche F2032).

Quel professionnel consulter

Si vous achetez un bien de moins de 10 ans, le notaire vérifie que les attestations de décennale et de dommages-ouvrage sont annexées à l’acte. Si vous financez une construction, votre courtier en crédit intègre la prime de dommages-ouvrage au budget à présenter à la banque. Pour un vice découvert sur un bien ancien, voyez notre guide vices cachés.