Assurance habitation : qui doit s'assurer, et pour quoi

Qui doit s’assurer : le tableau

« Aucune obligation » ne signifie pas « aucun risque » : sans assurance, vous indemnisez vous-même les dommages causés aux tiers.

Le locataire : l’article 7 g de la loi de 1989

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur depuis le 15 juin 2025) oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Concrètement, l’ANIL indique que cette assurance couvre les dommages causés au logement loué pour les risques les plus courants, comme l’incendie ou le dégât des eaux.

La preuve. Le locataire en justifie lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur, en remettant une attestation de l’assureur ou de son représentant.

La clause résolutoire. Si le bail prévoit sa résiliation de plein droit pour défaut d’assurance, cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Ce commandement doit reproduire, sous peine de nullité, le texte de la loi.

L’assurance souscrite par le bailleur. À défaut d’attestation, et un mois après une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire. Les règles :

• la mise en demeure doit annoncer cette intention ; elle vaut renonciation à la clause de résiliation pour défaut d’assurance ;
• la garantie est limitée à la responsabilité locative ;
• la prime annuelle, éventuellement majorée dans une limite fixée par décret, est récupérée par douzième à chaque loyer, inscrite sur l’avis d’échéance et la quittance ;
• une copie du contrat est remise au locataire à la souscription et à chaque renouvellement ;
• dès que le locataire fournit sa propre attestation, ou s’il part, le bailleur résilie le contrat dans le délai le plus bref permis par la loi ; la prime due pendant ce délai reste récupérable.

Le copropriétaire : l’article 9-1 de la loi de 1965

Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu’il soit occupant ou non occupant. Le syndicat des copropriétaires a la même obligation.

L’ANIL distingue les deux niveaux :

• le syndicat s’assure pour les sinistres causés par les parties communes, par exemple une canalisation qui fuit dans un couloir ;
• chaque copropriétaire s’assure pour les dommages venant de ses parties privatives, par exemple une machine à laver qui inonde le voisin du dessous ou dégrade les parties communes.

L’obligation porte sur la responsabilité civile, pas sur la protection de vos propres biens : assurer vos meubles reste un choix.

Le propriétaire non occupant (PNO)

L’ANIL décrit l’assurance « propriétaire non occupant » comme une assurance habitation incluant une couverture de responsabilité civile, qui protège le bailleur si un locataire ou un tiers subit des dommages matériels ou corporels dans le logement. Elle peut aussi couvrir le bâtiment contre l’incendie, l’inondation ou la tempête.

• En copropriété, la responsabilité civile du copropriétaire non occupant est obligatoire (art. 9-1).
• Hors copropriété, le bailleur n’a pas d’obligation de s’assurer, mais il doit veiller à ce que son locataire le soit (ANIL).

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier chargé de la gestion locative réclame l’attestation à la remise des clés et chaque année, et peut organiser la mise en demeure. Le notaire rappelle à l’acquéreur d’un lot de copropriété son obligation d’assurance en responsabilité civile. Si vous achetez à crédit, le courtier en crédit peut vous aider à comparer les conditions posées par les banques.