Permis de construire ou déclaration préalable ?

Les seuils : 5, 20 et 40 m²

Sources : art. R421-9 a (constructions nouvelles, version applicable aux demandes déposées depuis le 1er décembre 2024), R*421-17 f et R*421-14 a et b (travaux sur constructions existantes).

Surface de plancher ou emprise au sol ? Les deux comptent : le texte vise la création de « surface de plancher ou d’emprise au sol ». Pour rester en déclaration préalable, les deux doivent respecter le seuil (art. R*421-17 f).

Zone urbaine. Le seuil de 40 m² ne vaut que dans les « zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu » (art. R*421-14 b). Hors PLU, en zone à urbaniser ou naturelle, le seuil reste 20 m². Votre mairie vous indique le zonage de votre parcelle.

Secteur protégé. Le seuil de R421-9 a s’applique hors sites patrimoniaux remarquables et abords des monuments historiques ; dans ces secteurs, le dossier et les délais diffèrent (service-public.gouv.fr).

Quand l’architecte est obligatoire : le seuil de 150 m²

Une personne physique est dispensée d’architecte pour une construction non agricole dont la surface de plancher n’excède pas 150 m² (art. R*431-2). Au-delà, les plans doivent être établis par un architecte. Le seuil s’apprécie sur la surface totale de la construction après travaux : l’article R*431-2 impose l’architecte lorsque des travaux sur une construction existante font franchir ce seuil, par exemple une maison qui passe de 130 à 160 m².

Autres seuils du même article :

• construction agricole : 800 m² de surface de plancher et d’emprise au sol ;
• serres de production : 2 000 m², avec un pied-droit inférieur à 4 m.

Une personne morale autre qu’une exploitation agricole (une SCI, par exemple) doit toujours recourir à un architecte (service-public.gouv.fr).

Les délais d’instruction

Point de départ. Le délai court à partir du dépôt du dossier complet. Si des pièces manquent, la mairie les réclame dans le mois qui suit le dépôt ; vous avez 3 mois pour les fournir, faute de quoi la demande est rejetée (service-public.gouv.fr).

Majorations. Le délai est majoré d’un mois notamment lorsque le projet se situe dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique (art. R*423-24). Il est porté à 5 mois pour un permis portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques (art. R*423-28).

Silence de la mairie. Sans réponse à la fin du délai, le permis est tacitement accordé. Le maire peut toutefois retirer un permis illégal dans les 3 mois suivant la décision (service-public.gouv.fr).

Après l’accord : affichage, recours, validité

Affichage. Le panneau, rectangulaire et de plus de 80 cm, est installé sur le terrain dès la notification ou dès la fin du délai d’instruction, lisible depuis la voie publique. Un extrait est affiché en mairie dans les 8 jours et pendant 2 mois. Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain (mention obligatoire citant l’art. R. 600-2).

Validité. Le permis de construire est valable 3 ans à compter de la notification. Il devient caduc si les travaux ne commencent pas dans ce délai, ou s’ils sont interrompus plus d’un an. Il peut être prolongé deux fois d’un an, sur demande déposée 2 mois au moins avant l’échéance, si les règles d’urbanisme n’ont pas changé. Les autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 sont valables 5 ans, sans prolongation possible (service-public.gouv.fr).

En cas de refus. Vous disposez de 1 mois pour un recours gracieux auprès du maire et de 2 mois pour saisir le juge administratif.

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert mesure la surface de plancher et l’emprise au sol existantes et créées, ce qui détermine le seuil applicable. Avant d’acheter un terrain ou une maison à agrandir, le notaire et l’agent immobilier peuvent vérifier les autorisations obtenues et leur validité. Le courtier en crédit vous aide à caler le financement sur le calendrier d’instruction.