Bornage et troubles de voisinage : vos recours

Le bornage : à quoi il sert et qui peut le demander

Le bornage fixe la limite exacte entre deux terrains privés et la matérialise par des bornes. Il ne se confond ni avec la clôture ni avec le cadastre, qui ne garantit pas les limites réelles (service-public.gouv.fr, fiche F3037).

Il n’est pas obligatoire en soi, mais le voisin ne peut pas s’y opposer dès qu’un propriétaire le demande. Il est impossible si un bornage définitif existe déjà, et il ne s’applique pas face à un terrain public, qui relève de l’alignement (service-public.gouv.fr).

Peuvent le demander : le propriétaire, le futur acquéreur, l’usufruitier, le nu-propriétaire et l’héritier (service-public.gouv.fr).

Bornage amiable, puis judiciaire : la procédure

1. Bornage amiable. Prévenez votre voisin, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. La loi n’impose aucune forme, mais la limite est en pratique fixée par un géomètre-expert. Il examine les titres, pose les bornes et rédige un procès-verbal de bornage accompagné d’un plan. Une fois signé par les deux voisins, ce procès-verbal ne peut plus être contesté et aucun bornage judiciaire n’est possible. Sa publication au service de la publicité foncière, faite par un notaire, est facultative mais le rend opposable à tous, héritiers et acheteurs compris (service-public.gouv.fr).

2. Tentative de règlement amiable. En cas de désaccord ou de refus, il faut passer par un conciliateur de justice (gratuit), un médiateur (payant) ou une procédure participative avec avocat. Cette étape est obligatoire avant le juge, l’action en bornage figurant parmi celles pour lesquelles l’article 750-1 impose une tentative amiable (service-public.gouv.fr ; Code de procédure civile, art. 750-1 ; code de l’organisation judiciaire, art. R211-3-4).

3. Bornage judiciaire. Le tribunal judiciaire du lieu du terrain désigne un géomètre-expert puis fixe la limite par jugement. Ce recours est possible à tout moment, sans aucun délai de prescription (service-public.gouv.fr).

Qui paie ? À l’amiable, les honoraires du géomètre-expert sont en général répartis équitablement entre voisins, sauf autre accord. En justice, le juge peut les partager ou les mettre entièrement à la charge du voisin qui a refusé (service-public.gouv.fr ; art. 646).

Bornes déplacées. Déplacer ou supprimer une borne est sanctionnable pénalement (plainte au commissariat, à la gendarmerie ou au procureur). Un référé permet d’obtenir leur rétablissement (service-public.gouv.fr ; Code pénal, art. R635-1).

Le trouble anormal de voisinage depuis la loi du 15 avril 2024

Le principe. Depuis le 17 avril 2024, l’article 1253 du Code civil dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le titulaire d’un droit d’occupation ou d’exploitation, ou le maître d’ouvrage « qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (Légifrance). Pas besoin de prouver une faute : il faut prouver un trouble anormal.

L’exception d’antériorité. Cette responsabilité n’est pas engagée si le trouble provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant avant l’acte qui vous a transféré la propriété ou la jouissance du bien, ou à défaut avant votre entrée en possession. Ces activités doivent être conformes aux lois et règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou sans aggravation du trouble (art. 1253, al. 2, sous réserve de l’article L311-1-1 du code rural pour l’agriculture).

Comment le juge apprécie l’anormalité ? Service-public.gouv.fr cite le caractère du quartier (rural, résidentiel, industriel), l’intensité, la durée et la fréquence de la nuisance, les circonstances, et l’éventuelle irrégularité de l’installation. Une faute n’est pas exigée, mais elle facilite la preuve (fiche F19299).

Faire cesser un trouble : les étapes

Pour une nuisance venant d’un logement, service-public.gouv.fr recommande (fiche F19299) :

1. parler à l’auteur du trouble ;
2. lui écrire par courrier simple, puis par lettre recommandée de mise en demeure. Si c’est un locataire, écrivez aussi au propriétaire, responsable des troubles de son locataire ; en copropriété, prévenez le syndic ;
3. tenter un règlement amiable (conciliateur, médiateur, procédure participative), obligatoire avant le tribunal ;
4. saisir le juge pour faire constater le trouble et ordonner sa cessation, au besoin sous astreinte, et obtenir des dommages-intérêts.

Quel tribunal ? La chambre de proximité pour un litige de 10 000 € ou moins, sans avocat obligatoire ; le tribunal judiciaire au-delà de 10 000 €, pour un montant indéterminé ou en référé, avec avocat obligatoire (fiche F19299). Pour un chantier, le riverain saisit le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble si l’ouvrage est privé (fiche F31117).

Preuves utiles : courriers échangés, constat de commissaire de justice, attestations de voisins, expertises, certificat médical, éléments sur la perte de valeur du bien (fiche F19299).

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert examine les titres, pose les bornes et rédige le procès-verbal de bornage ; c’est aussi lui que le tribunal désigne en cas de bornage judiciaire (service-public.gouv.fr). Pour publier le procès-verbal et le rendre opposable aux futurs acquéreurs, adressez-vous à un notaire. Avant d’acheter, l’agent immobilier peut vous indiquer si le terrain a déjà été borné.