Acheter en France en non-résident : notaire et impôts

L’achat : le même parcours, chez le notaire

Les fiches de service-public.gouv.fr ne prévoient pas de procédure d’achat propre aux acquéreurs étrangers : offre, avant-contrat, délai de rétractation de 10 jours et acte de vente s’appliquent (voir vendre son logement : les étapes).

L’acte de vente est un acte authentique obligatoirement rédigé par un notaire. Avant de le rédiger, le notaire vérifie l’identité des parties, sur extrait d’acte de naissance et pièce d’identité avec photo et signature, ainsi que leur capacité. L’acte doit être signé devant le notaire ; l’acheteur qui ne peut pas être présent peut confier une procuration à un tiers, et la représentation est indiquée dans l’acte (service-public.gouv.fr). Acheteur et vendeur peuvent choisir chacun leur notaire ; les frais sont alors partagés entre les deux.

Le financement

Si l’achat est financé, même en partie, par un prêt immobilier, l’avant-contrat comporte obligatoirement une condition suspensive d’obtention du prêt, d’une durée d’au moins un mois ; en cas de refus, les sommes versées sont remboursées (code de la consommation, art. L313-41). Service-public.gouv.fr précise que la condition est remplie par une offre ferme et sans réserve conforme aux caractéristiques prévues (montant, durée, taux maximal) ; un accord de principe ne suffit pas. Le délai pour obtenir l’accord est en général de 45 à 60 jours.

Les fiches officielles consultées ne donnent pas de règle de crédit propre aux emprunteurs non résidents. Voir notre guide sur la capacité d’emprunt.

Louer : revenus fonciers et taux minimum

Un non-résident est imposé en France sur ses revenus de source française imposables en France selon la convention fiscale avec son pays de résidence (impots.gouv.fr). L’administration publie 36 fiches pratiques par pays, dont une pour le Canada.

Location nue. Les loyers sont des revenus fonciers. Au micro-foncier, si les recettes brutes du foyer n’excèdent pas 15 000 €, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique ; sinon, ou sur option irrévocable 3 ans, c’est le régime réel avec la déclaration 2044 (impots.gouv.fr).

Location meublée. Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 %, taux applicable aux revenus perçus à partir de 2025 (impots.gouv.fr).

Le taux d’imposition. Selon impots.gouv.fr :

Si le barème donne un taux supérieur, c’est le barème qui s’applique. Le non-résident peut aussi opter pour le taux moyen : il déclare ses revenus mondiaux, qui servent seulement à calculer le taux appliqué aux revenus français. Dans l’exemple d’impots.gouv.fr, 10 000 € de revenus fonciers nets et 10 000 € de pensions étrangères donnent un taux moyen de 4,62 %, soit 462 € d’impôt au lieu de 2 000 € au taux minimum. L’administration n’applique ce taux que s’il est plus favorable. En principe, le non-résident ne bénéficie ni des réductions et crédits d’impôt ni des déductions de charges sur le revenu global (impots.gouv.fr).

Prélèvements sociaux. Ils s’appliquent aux revenus immobiliers de source française des non-résidents. Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS depuis le 1er janvier 2019, le Royaume-Uni compris, mais restent soumises au prélèvement de solidarité de 7,5 % (impots.gouv.fr). L’exonération se demande en cochant les cases 8SH ou 8SI de la déclaration 2042 C.

Revendre : la plus-value des non-résidents

La plus-value se calcule comme pour un résident, avec un abattement pour durée de détention de 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e année pour l’impôt ; l’exonération est acquise après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le taux est un prélèvement de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % pour les assurés de l’EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni. L’impôt est versé par le notaire au moment de la vente, avec la déclaration 2048-IMM-SD (impots.gouv.fr ; CGI, art. 244 bis A).

Deux exonérations possibles (impots.gouv.fr ; service-public.gouv.fr ; BOI-RFPI-PVINR-10-20) :

• l’ancienne résidence principale en France, vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ, sans avoir été mise à disposition d’un tiers entre-temps, à condition que la nouvelle résidence du vendeur se situe dans un État de l’UE ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative contre la fraude et l’évasion fiscales et une convention d’assistance au recouvrement ;
• un logement, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, pour un ressortissant de l’UE ou de l’EEE ayant été domicilié en France de façon continue pendant au moins 2 ans, si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le départ, ou sans délai s’il avait la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année précédente. Le plafond s’apprécie par vendeur (indivisaire, concubin, partenaire de PACS) ; un couple marié vendant un bien commun peut être exonéré jusqu’à 300 000 € au total, le plafond s’appréciant sur la part de chaque époux. Ce plafond porte sur la plus-value ; il ne se confond pas avec le seuil de prix de 150 000 € du représentant fiscal ci-dessous.

Conditions, taux et exemple chiffré : voir notre guide sur la plus-value d’un non-résident.

Le représentant fiscal. Il est obligatoire, sauf si le vendeur est établi dans l’UE, en Islande ou en Norvège, si le prix est inférieur ou égal à 150 000 € par cédant, ou si la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention. Pour ce seuil, un couple marié, quel que soit son régime, ou pacsé soumis à imposition commune, est considéré comme un seul vendeur : le seuil s’apprécie sur le prix total, à l’inverse du plafond d’exonération ci-dessus (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 180). Le notaire et l’avocat ne peuvent pas être représentants (impots.gouv.fr).

Impôts locaux et IFI

Le propriétaire au 1er janvier paie la taxe foncière, qu’il soit domicilié en France ou à l’étranger. Un logement dont dispose un non-résident est traité comme résidence secondaire et soumis à la taxe d’habitation (impots.gouv.fr). Tout propriétaire déclare l’occupation de ses logements avant le 1er juillet dans « Gérer mes biens immobiliers » s’il y a eu un changement.

L’IFI s’applique au non-résident dont le patrimoine immobilier situé en France dépasse 1,3 million d’euros net au 1er janvier 2026 (brochure pratique IFI 2026).

Quel professionnel consulter

Le notaire reçoit l’acte, éventuellement signé par procuration, et verse l’impôt de plus-value à la revente. Le courtier en crédit cherche un prêt compatible avec la condition suspensive. L’agent immobilier organise visites et offre à distance, le diagnostiqueur fournit les diagnostics au vendeur, et le géomètre-expert borne un terrain.