Non-résident : vendre en France et payer la plus-value

Le calcul : les règles des résidents

La plus-value se calcule selon les mêmes modalités que pour un résident (impots.gouv.fr ; voir notre guide sur la plus-value immobilière). Les abattements pour durée de détention sont identiques :

• impôt : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e ; exonération au-delà de 22 ans ;
• prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % par an au-delà ; exonération au-delà de 30 ans.

Le prélèvement vise aussi la vente de parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier en France (impots.gouv.fr ; voir notre guide sur la cession de parts de SCI).

Les taux : 19 % et prélèvements sociaux

Le prélèvement de l’article 244 bis A du CGI est de 19 % pour les personnes physiques, et pour les sociétés de personnes à hauteur des droits de leurs associés personnes physiques (BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 50). Les personnes morales relèvent d’un taux aligné sur l’impôt sur les sociétés (§ 1 et 60).

Les prélèvements sociaux dépendent de l’affiliation du vendeur (impots.gouv.fr ; BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 80) :

L’exonération de CSG et de CRDS vaut depuis le 1er janvier 2019. Pour les affiliés à la sécurité sociale britannique, le BOFiP la maintient depuis le 1er janvier 2021 s’ils sont ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État de l’UE et ne sont pas à la charge d’un régime français (BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 80). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, la surtaxe de 2 % à 6 % s’applique aussi aux non-résidents (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 10).

Exonération de l’ancienne résidence principale

Depuis le 1er janvier 2019, la plus-value sur le logement qui était la résidence principale en France au départ est totalement exonérée si (impots.gouv.fr) :

• la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France ;
• le logement n’a été mis à la disposition d’aucun tiers, gratuitement ou contre loyer, entre le départ et la vente ;
• la nouvelle résidence du vendeur se situe dans un État de l’UE ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative contre la fraude et l’évasion fiscales et une convention d’assistance au recouvrement.

L’acte mentionne le fondement de l’exonération, qui dispense de déclaration de plus-value ; le vendeur ne peut plus demander l’exonération de 150 000 € (impots.gouv.fr).

Exonération dans la limite de 150 000 €

Le II, 2° de l’article 150 U du CGI exonère la plus-value sur un logement situé en France vendu par une personne physique non résidente ressortissante de l’UE ou de l’EEE (État lié à la France par une convention d’assistance administrative), aux conditions suivantes (impots.gouv.fr ; service-public.gouv.fr) :

• avoir été domicilié fiscalement en France de façon continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente ;
• vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ, ou sans délai si le vendeur a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente ;
• une seule résidence par contribuable, plafond de 150 000 € de plus-value nette imposable.

Le plafond s’apprécie par vendeur (indivisaire, concubin, partenaire de PACS) ; un couple marié vendant un bien commun peut être exonéré jusqu’à 300 000 € au total, l’administration admettant d’apprécier le plafond sur la part de chaque époux (§ 420). L’exonération ne joue pas pour un bien détenu par une société, une SCI par exemple. La fraction qui dépasse 150 000 € est imposée au prélèvement, aux prélèvements sociaux et, le cas échéant, à la surtaxe ; la fraction exonérée se calcule séparément pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 410 à 430).

Parmi les exonérations des résidents, détaillées dans notre guide sur les cas d’exonération, les non-résidents gardent notamment celle des prix de 15 000 € ou moins et celle des ventes à un organisme de logement social. Ils ne peuvent pas invoquer l’exonération de la résidence principale, celle de la première cession avec remploi, ni celle des personnes entrées en établissement (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 190 et 200).

Déclaration et paiement par le notaire

La vente d’un immeuble se déclare sur la 2048-IMM-SD, celle de parts de société à prépondérance immobilière sur la 2048-M-SD. L’impôt et les prélèvements sociaux sont versés par le notaire au moment de la vente. S’il a d’autres revenus imposables en France, le vendeur reporte la plus-value en case 3VZ de la 2042 C (impots.gouv.fr).

Hors de l’UE, de l’Islande et de la Norvège, un représentant fiscal accrédité est en principe obligatoire, sauf notamment prix de 150 000 € ou moins. Ce seuil porte sur le prix, et un couple marié y compte comme un seul vendeur (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 170 à 225 ; voir notre guide sur le représentant fiscal).

Exemple recalculé, vendeur résident du Canada, non affilié dans l’EEE : prix de cession 400 000 €, prix d’acquisition majoré des frais 280 000 €, détention de 10 ans pleins. Plus-value brute : 120 000 €.

• Impôt : abattement de 30 % (6 % × 5), base 84 000 €, prélèvement de 19 % = 15 960 €.
• Prélèvements sociaux : abattement de 8,25 % (1,65 % × 5), base 110 100 €, 17,2 % = 18 937,20 € (8 257,50 € à 7,5 % pour un assuré de l’EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni).
• Surtaxe : 84 000 € entre 60 001 et 100 000 €, 2 % = 1 680 €.
• Total : 36 577,20 €, et un représentant fiscal à désigner.

Quel professionnel consulter

Le notaire calcule la plus-value, vérifie les conditions d’exonération, établit la déclaration 2048-IMM-SD et verse l’impôt lors de l’acte. L’agent immobilier organise la vente à distance et aide à fixer le prix, dont dépendent la plus-value, la surtaxe et le représentant fiscal. Le calculateur de plus-value donne une estimation.