Surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € : calcul

Qui la paie

La taxe vise les mêmes vendeurs que l’imposition des plus-values des particuliers (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 10 à 90) :

• les personnes physiques qui vendent un bien de leur patrimoine privé ;
• les sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu, comme une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, qui sont elles-mêmes redevables ;
• les non-résidents soumis au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI.

Ne la paient pas : les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, les professionnels comme les marchands de biens, ni les titulaires de pensions de vieillesse ou d’invalidité qui remplissent les conditions de revenus du III de l’article 150 U (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 20 à 40). Donations et successions sont hors champ : seules les cessions à titre onéreux sont visées (§ 130).

Les ventes qui y échappent

L’assiette de la taxe est celle de l’impôt sur le revenu : une plus-value exonérée d’impôt n’est pas taxée (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 210). Échappent donc à la surtaxe :

• la vente de la résidence principale et de ses dépendances ;
• l’ancienne résidence principale d’une personne entrée en établissement pour personnes âgées ou handicapées, vendue dans les deux ans ;
• la première cession d’un logement autre que la résidence principale, à hauteur de la fraction du prix remployée dans les 24 mois ;
• les biens détenus depuis plus de 22 ans, exonérés d’impôt sur le revenu par l’abattement pour durée de détention ;
• les terrains à bâtir au sens de la TVA (§ 120), qui restent soumis à l’impôt sur la plus-value mais pas à la surtaxe.

Le détail de ces exonérations figure dans notre guide sur les cas d’exonération de plus-value.

Comment s’apprécie le seuil de 50 000 €

La taxe s’applique au montant de la plus-value nette imposable. Le seuil de 50 000 € s’apprécie après l’abattement pour durée de détention et, le cas échéant, après la fraction exonérée au titre du remploi (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20). Pour calculer la plus-value nette, voir notre guide sur la plus-value immobilière.

Quand plusieurs personnes vendent ensemble, le seuil se calcule par quote-part (§ 30 à 50) :

• indivisaires et concubins : chacun est un vendeur distinct ;
• partenaires de PACS : traités comme des indivisaires ;
• époux vendant un bien de communauté : l’administration admet d’apprécier le seuil sur la part de chacun. Un couple qui réalise 90 000 € de plus-value nette (45 000 € chacun) ne paie pas la taxe.

Cette appréciation par époux vaut pour la surtaxe. Elle ne vaut pas pour la dispense de représentant fiscal d’un vendeur non-résident : le seuil de 150 000 € y porte sur le prix, et un couple marié, ou pacsé soumis à imposition commune, compte comme un seul vendeur (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 180 ; voir notre guide sur le représentant fiscal).

Non-résidents : lorsque le vendeur bénéficie de l’exonération de 150 000 € réservée à certains non-résidents, le seuil s’apprécie sur la fraction qui dépasse 150 000 €. Avec 220 000 € de plus-value nette, la taxe porte sur 70 000 € (§ 20 ; BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 430).

Le barème et le lissage

Le barème s’applique au montant total de la plus-value imposable (PV), dès le premier euro (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 70) :

Les lignes de lissage évitent qu’un euro de plus fasse bondir la taxe : la décote s’annule à 60 000, 110 000, 160 000, 210 000 et 260 000 €.

Exemples de calcul

Plus-value de 55 000 € : 2 % × 55 000 = 1 100 € ; décote (60 000 − 55 000) × 1/20 = 250 €. Taxe : 850 €.

Exemple du BOFiP : appartement acheté 90 000 €, vendu 200 000 € après six ans de détention. Plus-value brute 110 000 € ; abattement de 6 % (une année au-delà de la cinquième), soit 6 600 € ; plus-value nette 103 400 €. Taxe : 3 % × 103 400 = 3 102 €, moins (110 000 − 103 400) × 1/10 = 660 €, soit 2 442 € (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 75).

Déclaration et paiement

La taxe est liquidée sur la déclaration de plus-value (2048-IMM-SD pour un immeuble, 2048-M-SD pour des parts de société à prépondérance immobilière) et versée lors de l’enregistrement de l’acte. À défaut de paiement, ou si le montant versé ne correspond pas au montant dû, la formalité est refusée (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 80 à 110). Pour un non-résident, elle est acquittée sous la responsabilité de son représentant fiscal lorsqu’il doit en désigner un (§ 110). Service-public.gouv.fr précise qu’en pratique le notaire la calcule. Le calculateur de plus-value intègre ce barème.

Quel professionnel consulter

Le notaire calcule la plus-value et la surtaxe, établit la déclaration 2048-IMM-SD et verse les sommes lors de l’acte : c’est lui qui peut chiffrer le net vendeur avant la signature. L’agent immobilier aide à situer le prix de vente, dont dépend le passage au-dessus d’un seuil du barème.