Plus-value immobilière : les cas d'exonération

La résidence principale

C’est l’exonération la plus courante. Le II, 1° de l’article 150 U vise les immeubles « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession », dépendances comprises (cave, garage, place de stationnement) lorsqu’elles sont vendues en même temps. Il s’agit de l’habitation habituelle et effective, occupée la majeure partie de l’année (service-public.gouv.fr ; voir notre guide sur la résidence principale). L’exonération est totale, sans condition de durée de détention ni de remploi.

Le logement doit encore être la résidence principale au jour de la vente. Le BOFiP admet toutefois qu’un logement occupé jusqu’à sa mise en vente reste exonéré si la vente intervient dans un délai normal et s’il n’a été ni loué ni occupé gratuitement entre-temps ; « dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal », apprécié au cas par cas. En cas de séparation, l’un des ex-conjoints doit l’avoir occupé jusqu’à sa mise en vente (service-public.gouv.fr).

La première vente d’un autre logement, avec remploi

Le II, 1° bis de l’article 150 U exonère la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente.

L’exonération ne porte que sur « la fraction du prix de cession » que le vendeur remploie dans un délai de vingt-quatre mois à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. Si une seule partie du prix est réinvestie, seule la part correspondante de la plus-value est exonérée. En cas de manquement, l’exonération est remise en cause l’année du manquement (art. 150 U).

Précisions du BOFiP :

• le remploi doit porter sur un logement en pleine propriété ; l’achat de parts de SCI ou de SCPI n’est pas admis ;
• le délai de 24 mois se calcule de date à date à partir de la vente ;
• le logement acquis peut se situer dans l’Union européenne ou l’EEE, sous condition de convention d’assistance administrative.

L’exonération s’obtient par une mention dans l’acte de vente et ne joue qu’une seule fois (service-public.gouv.fr).

Les ventes de 15 000 € ou moins

Le II, 6° de l’article 150 U exonère les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € : un garage, une parcelle, un petit local. Selon le BOFiP, cette exonération vaut aussi pour les prélèvements sociaux. Le seuil :

• s’apprécie bien par bien, et non sur l’ensemble des ventes de l’année ;
• s’apprécie par quote-part en indivision : un indivisaire à 20 % d’un bien vendu 70 000 € (14 000 € pour lui) est exonéré, celui à 80 % (56 000 €) ne l’est pas ;
• s’apprécie sur la valeur en pleine propriété lorsque l’usufruit ou la nue-propriété sont vendus séparément.

Les retraités et invalides aux revenus modestes

Le III de l’article 150 U exonère les titulaires d’une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité » qui, au titre de l’avant-dernière année précédant la vente :

• ne sont pas redevables de l’IFI ;
• ont un revenu fiscal de référence inférieur à la limite de l’article 1417, I du CGI.

Pour une vente en 2026, service-public.gouv.fr indique un revenu fiscal de référence 2024 ne dépassant pas 12 793 € pour la première part de quotient familial, plus 3 428 € par demi-part supplémentaire (montants différents outre-mer). Cette exonération vaut pour tout bien, pas seulement la résidence principale.

Une exonération voisine (II, 1° ter) vise l’ancienne résidence principale d’une personne entrée en établissement pour personnes âgées ou adultes handicapés, vendue dans les 2 ans et non occupée entre-temps, avec un plafond de revenus de 30 024 € pour la première part en 2026 (service-public.gouv.fr).

Les non-résidents

Un non-résident est imposé sur ses plus-values françaises dans les mêmes conditions qu’un résident (service-public.gouv.fr ; voir nos guides sur l’achat immobilier par un non-résident et sur la plus-value d’un non-résident). Il ne peut toutefois invoquer ni l’exonération de la résidence principale, ni celle de la première cession avec remploi, ni celle des personnes entrées en établissement (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 200). Deux exonérations lui sont propres :

• ancienne résidence principale : vente au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ de France, sans mise à disposition d’un tiers entre-temps, à condition que la nouvelle résidence du vendeur se situe dans un État de l’UE ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative contre la fraude et l’évasion fiscales et une convention d’assistance au recouvrement (impots.gouv.fr) ;
• autre logement en France (II, 2° de l’article 150 U) : pour un ressortissant de l’UE ou de l’EEE (État lié à la France par une convention d’assistance administrative), domicilié fiscalement en France de façon continue pendant au moins deux ans auparavant, dans la limite d’une résidence et de 150 000 € de plus-value nette imposable, apprécié par vendeur et, pour un couple marié, sur la part de chaque époux (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 420). La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ, sauf si le vendeur a la libre disposition du logement depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente.

Les autres cas

Service-public.gouv.fr cite aussi la détention de plus de 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux), les ventes à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s’engage à produire des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2027), l’expropriation avec remploi de l’indemnité sous 12 mois et la vente d’un droit de surélévation réalisée au plus tard le 31 décembre 2026 (sauf prorogation, cette exonération ne vaut plus pour les ventes de 2027). Pour les ventes imposables, voir notre guide sur la plus-value immobilière et le calculateur de plus-value.

Quel professionnel consulter

Le notaire calcule la plus-value, applique l’exonération et porte la mention de remploi dans l’acte : c’est à lui de fournir vos justificatifs (avis d’imposition, preuve d’occupation). Pour une revente suivie d’un rachat dans les 24 mois, l’agent immobilier aide à caler le calendrier, et un courtier en crédit peut chiffrer le financement de la nouvelle résidence principale.