Taxe d'ordures ménagères (TEOM) : calcul et locataire

Qui paie la TEOM ?

La TEOM est une taxe annexe à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle est due par le propriétaire ou l’usufruitier, qu’il occupe le logement, le loue ou n’y séjourne que quelques jours par an. Son montant ne dépend pas du service rendu : un propriétaire qui n’utilise pas la collecte la paie quand même (service-public.gouv.fr).

Trois points surprennent souvent :

• elle reste due quand le bien est temporairement exonéré de taxe foncière, par exemple une construction neuve ;
• les exonérations et dégrèvements de taxe foncière accordés aux personnes âgées ou modestes, ou aux bénéficiaires de l’Aspa, de l’Asi ou de l’AAH, ne s’appliquent pas à la TEOM ;
• elle ne s’applique pas aux propriétés exonérées de taxe foncière de façon permanente, ni, en principe, dans une zone où le service n’est pas assuré, sauf délibération contraire de la collectivité.

Le principe de calcul de la taxe foncière, dont la TEOM reprend la base, est détaillé dans le guide taxe foncière.

Comment se calcule la TEOM

TEOM = valeur locative cadastrale × 50 % × taux de TEOM, plus les frais de gestion

• Base : la même que celle de la taxe foncière, revalorisée chaque année (service-public.gouv.fr).
• Taux : voté chaque année, en général avant le 15 avril de l’année d’imposition ; l’institution de la taxe est décidée avant le 15 octobre de l’année précédente. La collectivité peut fixer des taux différents par zone (service-public.gouv.fr ; CGI, art. 1636 B undecies).
• Frais de gestion de l’État : 8 % du montant de la TEOM, ramenés à 3 % pendant les cinq premières années qui suivent la mise en place d’une part incitative (BOFiP, BOI-IF-AUT-40, § 210, pour les délibérations prises à compter du 1er janvier 2018).

Exemple (taux fictif) : valeur locative de 3 000 €, base de 1 500 €, taux de TEOM de 10 % : 150 € de TEOM, plus 12 € de frais de gestion à 8 %, soit 162 € sur l’avis. Le bailleur peut en récupérer 150 € sur son locataire.

Le taux réellement appliqué figure sur votre avis de taxe foncière, ligne par ligne.

Récupérer la TEOM sur le locataire

La TEOM fait partie des charges récupérables : le décret n° 87-713 du 26 août 1987 cite, à la rubrique VIII de son annexe, la « taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ». Le propriétaire paie l’avis, puis en demande le remboursement à son locataire, sauf les frais de gestion (service-public.gouv.fr). La taxe foncière, absente de cette liste, reste à la charge du bailleur. Le détail des autres charges figure dans le guide charges locatives récupérables.

Logement vacant. Un bailleur dont le bien destiné à la location reste vide peut demander une réduction de TEOM si la vacance est indépendante de sa volonté, dure plus de 3 mois et porte sur tout le bâtiment ou une partie louable séparément. La réclamation part au centre des finances publiques au plus tard le 31 décembre de l’année suivante (service-public.gouv.fr).

TEOM ou REOM : deux systèmes

La REOM est calculée « en fonction du service rendu » (CGCT, art. L2333-76) et son institution supprime la TEOM (art. L2333-79). Pour savoir lequel des deux systèmes s’applique chez vous, consultez le guide de la collecte des déchets, en mairie ou sur le site de la commune (service-public.gouv.fr).

La part incitative

Une collectivité peut ajouter à la TEOM une part incitative calculée selon la quantité de déchets produits, en volume, en poids ou en nombre d’enlèvements. Son produit doit représenter entre 10 % et 45 % du produit total de la taxe, et elle peut d’abord être testée sur une partie du territoire pendant 7 ans au plus (CGI, art. 1522 bis). Ses tarifs sont votés chaque année et s’ajoutent à une part fixe (service-public.gouv.fr).

La REOM, elle, dépend déjà par nature du service rendu, avec une part fixe qui ne peut pas excéder les coûts non proportionnels (CGCT, art. L2333-76). Les modalités d’une redevance incitative, comme le nombre de levées compris dans la part fixe, sont fixées localement : renseignez-vous en mairie.

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier qui gère un bien loué intègre la TEOM dans la régularisation annuelle des charges et en retire les frais de gestion. Lors d’une vente, la taxe de l’année reste due par le propriétaire au 1er janvier ; tout partage avec l’acquéreur relève d’une clause de l’acte, à voir avec le notaire.