En bref
Les charges locatives, ou charges récupérables, sont des dépenses payées par le bailleur qu’il se fait rembourser par le locataire. Leur liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pour le parc privé (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2025). En logement vide, elles sont payées par provisions mensuelles puis régularisées une fois par an : le bailleur envoie le décompte 1 mois avant la régularisation et tient les justificatifs à disposition pendant 6 mois (loi du 6 juillet 1989, art. 23). Bailleur comme locataire ont 3 ans pour réclamer un impayé ou un trop-versé (art. 7-1).
Ce que le locataire peut avoir à payer
L’article 23 range les charges récupérables en trois catégories :
- les services rendus liés à l’usage du logement et de l’immeuble ;
- les dépenses d’entretien courant et les menues réparations des parties d’usage commun ;
- les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Le décret de 1987 détaille ces dépenses en huit rubriques (Légifrance) :
| Rubrique | Exemples (décret de 1987 ; service-public.gouv.fr) |
|---|---|
| I. Ascenseurs et monte-charge | Électricité, visites périodiques, menues réparations |
| II. Eau froide, eau chaude, chauffage collectif | Eau, énergie, entretien des compteurs |
| III. Installations individuelles | Entretien du chauffage et de l’eau chaude |
| IV. Parties communes intérieures | Électricité, produits d’entretien, minuterie |
| V. Espaces extérieurs | Voies, stationnement, espaces verts, jeux |
| VI. Hygiène | Sacs pour les rejets, désinsectisation, vidange des fosses d’aisances |
| VII. Équipements divers | Ventilation mécanique, portes automatiques ou codées, interphones |
| VIII. Impositions et redevances | Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d’assainissement |
Gardien et employé d’immeuble. La rémunération et les charges sociales d’un gardien ou concierge sont récupérables à 75 % s’il assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, à 40 % s’il n’assure que l’une de ces tâches ; celles d’un employé d’immeuble le sont en totalité (décret de 1987, art. 2).
L’électricité et le gaz consommés dans le logement ne passent pas par les charges : le locataire les paie directement à son fournisseur (service-public.gouv.fr). Les mêmes règles valent en colocation et en meublé payé par provisions (service-public.gouv.fr).
Ne sont pas récupérables, par exemple, le contrôle technique quinquennal de l’ascenseur (service-public.gouv.fr). En logement social, la liste est celle du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982.
Provisions ou forfait
| Bail | Mode de paiement | Source |
|---|---|---|
| Logement vide | Provisions + régularisation annuelle | Art. 23 |
| Logement meublé | Provisions + régularisation, ou forfait fixé au bail | Art. 25-10 ; service-public.gouv.fr |
| Bail mobilité | Forfait versé avec le loyer | service-public.gouv.fr |
Les provisions sont justifiées par les résultats de la précédente régularisation et, en copropriété ou si le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel (art. 23). Le forfait du meublé n’est pas régularisé ; il ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges appliquées au précédent locataire et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer (service-public.gouv.fr). Voir aussi la location meublée.
La régularisation annuelle
Une fois par an, le bailleur compare les provisions versées aux dépenses réelles : il rembourse le trop-perçu ou réclame le complément (service-public.gouv.fr). L’article 23 lui impose :
- d’envoyer, 1 mois avant la régularisation, le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les logements ;
- en cas de chauffage ou d’eau chaude collectifs, une note d’information sur leur mode de calcul et la consommation individuelle du logement ;
- de tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte ;
- de transmettre, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges par voie dématérialisée ou postale.
Régularisation tardive et prescription
La loi fixe un délai de 3 ans pour toute action née du bail, à compter du jour où l’on a connu ou aurait dû connaître les faits (art. 7-1). Le bailleur peut donc réclamer des charges jusqu’à 3 ans après ; le locataire, réclamer un trop-versé dans le même délai. Service-public.gouv.fr donne l’exemple d’une dette d’octobre 2026 réclamable jusqu’en octobre 2029.
Si la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année civile suivant celle où les charges étaient dues, le locataire peut exiger de payer le rappel par douzièmes, soit sur 12 mois (art. 23), en le demandant par lettre recommandée (service-public.gouv.fr). Le juge peut refuser une régularisation tardive jugée déloyale ou brutale (service-public.gouv.fr).
FAQ
La taxe foncière fait-elle partie des charges récupérables ?
Elle ne figure pas dans la liste du décret de 1987. Seule la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable, au titre des impositions et redevances (décret de 1987 ; service-public.gouv.fr).
Comment vérifier ma régularisation ?
Demandez à consulter les justificatifs (factures, contrats, répartition) : le bailleur doit les tenir à votre disposition pendant 6 mois après l’envoi du décompte (art. 23).
Le bailleur me réclame deux ans de charges d’un coup : dois-je tout payer immédiatement ?
Si la régularisation intervient après la fin de l’année civile suivant l’exigibilité, vous pouvez demander à payer en 12 mensualités (art. 23).
Le salaire du gardien est-il entièrement à ma charge ?
Non : 75 % ou 40 % selon les tâches assurées, sauf pour un employé d’immeuble, récupérable en totalité (décret de 1987, art. 2).
En meublé avec forfait de charges, y a-t-il une régularisation ?
Non. Le forfait est fixe et n’est pas régularisé ; il peut seulement être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer (service-public.gouv.fr ; art. 25-10).
Quel professionnel consulter
Un agent immobilier chargé de la gestion locative établit le décompte annuel à partir des comptes de copropriété et tient les justificatifs à disposition du locataire. Lors d’une vente du logement loué, la répartition des charges de l’année entre vendeur et acquéreur se règle avec le notaire.
Trouver un professionnel
Un seul professionnel par métier et par secteur, sélectionné et noté sur 100 points à partir de données publiques, titre vérifiable. Le métier, son registre officiel et les professionnels retenus :
Le agent immobilier retenu dans les grandes villes
| Ville | Professionnel | Secteur | Score /100 | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Paris | Laforêt Paris 15 Vaugirard | Paris, 15e arrondissement | 89 | Retenu |
| Marseille | ERA Agence de la Bastide | Marseille, 13e arrondissement | 90 | Retenu |
| Toulouse | Nestenn By Solvimo | Toulouse | 84 | Retenu |
| Nice | Immo Gambetta | Nice | 71 | Retenu |
| Lyon | Orpi Duguesclin Transactions | Lyon, 6e arrondissement | 89 | Retenu |
| Montpellier | Immo Angels | Montpellier | 80 | Retenu |
| Bordeaux | Human Immobilier Bordeaux Chartrons | Bordeaux | 90 | Retenu |
| Lille | Orpi Lille République Beaux-Arts | Lille | 92 | Retenu |
| Rennes | Nestenn Rennes Centre | Rennes | 80 | Retenu |
| Toulon | iBox Immobilier Toulon Jaurès | Toulon | 84 | Retenu |
Les 10 villes qui comptent le plus de ventes (DVF 2025) et où un agent immobilier est retenu ; dans une ville à plusieurs secteurs, la fiche au meilleur score. « Vérifié » : titre lu au registre par Payotte ; « Retenu » : titre déclaré, vérifiable sur la fiche.
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Sources
- Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables) (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2025) (consulté le 12 octobre 2026)
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (Légifrance) (consulté le 12 octobre 2026)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 – version en vigueur depuis le 1er juillet 2021 (Légifrance) (consulté le 12 octobre 2026)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 – prescription (Légifrance) (consulté le 12 octobre 2026)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10 – charges en logement meublé (Légifrance, lien relevé sur la fiche F947) (consulté le 12 octobre 2026)
- Décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 – charges récupérables en logement social (Légifrance, lien relevé sur la fiche F947) (consulté le 12 octobre 2026)
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