Révision du loyer et IRL : calcul, date et délai d'un an

Les conditions de la révision

La révision n’est pas automatique. Il faut (service-public.gouv.fr, vérifié le 12 juillet 2026) :

• une clause de révision inscrite dans le bail ;
• une hausse plafonnée par la variation de l’IRL sur un an ;
• une demande du bailleur dans le délai d’1 an ;
• un logement qui n’est pas classé F ou G.

La règle vaut pour le logement vide (art. 17-1) comme pour le meublé (art. 25-9). En bail mobilité, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail (art. 25-16). Sans clause, le loyer reste fixe jusqu’au renouvellement du bail : voir le guide sur le bail de location.

Le calcul

L’IRL est publié par l’Insee chaque trimestre ; il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (art. 17-1). Comme il change à chaque publication, le bon indice est toujours celui du trimestre de référence prévu au bail, et non le dernier paru.

Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Le résultat est arrondi au centime le plus proche (service-public.gouv.fr).

Le trimestre de référence est celui fixé dans le bail ; à défaut, c’est le dernier IRL publié à la date de signature du bail (service-public.gouv.fr).

Source : Insee, série 001515333. Pour le 2e trimestre 2026, l’IRL vaut 146,22 en Corse et 146,94 dans les départements d’outre-mer, en hausse de 1,15 % sur un an (service-public.gouv.fr). L’IRL du 3e trimestre 2026 n’était pas encore publié au 12 octobre 2026.

Exemple officiel : bail signé le 20 juillet 2025 à 600 €, trimestre de référence le 2e. Révision au 20 juillet 2026 : 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 € (service-public.gouv.fr).

Autre exemple, calculé avec les valeurs de l’Insee : bail dont le trimestre de référence est le 1er, loyer de 800 €. Révision en 2026 : 800 × 146,60 ÷ 145,47 = 806,21 €, soit une hausse de 6,21 € par mois.

L’IRL s’applique au loyer hors charges ; les charges suivent leur propre régularisation : voir charges locatives récupérables.

La date et le délai d’un an

La révision intervient à la date indiquée dans le bail : « il peut s’agir de la date de fin annuelle du bail ou d’une autre date convenue » (service-public.gouv.fr). Le bailleur dispose d’1 an à compter de cette date pour la demander ; passé ce délai, la révision de l’année est perdue (art. 17-1). L’article 7-1 de la loi confirme que l’action du bailleur en révision du loyer se prescrit un an après la date de révision convenue au bail.

Pas de rétroactivité

Si le bailleur demande la révision dans l’année, elle prend effet à la date de sa demande, pas à la date anniversaire (art. 17-1 ; service-public.gouv.fr). Il ne peut donc pas réclamer de rappel pour les mois écoulés entre la date de révision et sa demande.

Exemple : date de révision le 1er mars, demande envoyée le 15 juin. Le nouveau loyer s’applique à compter du 15 juin ; les loyers de mars à mi-juin restent à l’ancien montant.

Logements classés F ou G : loyer gelé

Depuis le 24 août 2022 en métropole, la révision et la majoration de loyer prévues à l’article 17-1 ne peuvent pas être appliquées dans les logements de classe F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Outre-mer, la règle s’applique depuis le 1er juillet 2024 (art. 17-1, III ; service-public.gouv.fr). Voir le guide DPE et location.

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier chargé de la gestion locative suit les dates de révision, applique le bon trimestre et envoie la demande dans le délai d’un an. Si le bail a été reçu par un notaire, celui-ci peut confirmer la clause de révision et le trimestre de référence prévus à l’acte.