DPE et location : le calendrier d'interdiction G, F, E

Le calendrier : quelles classes peut-on encore louer ?

L’article 6 de la loi n° 89-462, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 (inchangée au 11 octobre 2026), fixe le niveau minimal de performance d’un logement décent :

Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) : classes A à F à partir du 1er janvier 2028, A à E à partir du 1er janvier 2031 (art. 6).

Quels baux ? Les critères s’appliquent aux nouveaux baux et aux baux renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque échéance, en location nue comme meublée, dans le parc privé comme social. Un bail en cours n’est rattrapé qu’à son renouvellement ou à sa reconduction tacite (ministère de la Transition écologique). Les locations saisonnières (meublés de tourisme) ne sont pas soumises à l’article 6.

Le gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et résilience interdit toute augmentation de loyer pour les logements du parc privé classés F ou G, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date (ministère de la Transition écologique). Le gel bloque notamment :

• la révision annuelle en cours de bail (clause d’indexation) ;
• la hausse à la relocation ou au renouvellement.

Il vise les locations vides, meublées et les baux mobilité, mais pas les meublés de tourisme. Le loyer ne peut repartir à la hausse qu’après des travaux faisant sortir le logement du statut de passoire, c’est-à-dire atteindre au moins la classe E, prouvés par un nouveau DPE.

Ce que risque le bailleur d’un logement non décent

Un logement qui ne respecte pas le seuil en vigueur est non décent. Le locataire peut saisir le juge (la commission départementale de conciliation est facultative) ; celui-ci peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, et suspendre la durée du bail jusqu’à leur réalisation (art. 20-1 de la loi de 1989, selon le ministère). Le locataire doit continuer à payer tant que le juge n’a pas statué. Si le locataire perçoit une aide au logement, la CAF ou la MSA peut la conserver pendant 18 mois au maximum (prolongation possible dans certains cas) : le locataire ne paie que le loyer net de l’aide, et le bailleur ne récupère la somme que s’il fait les travaux dans ce délai.

Copropriété : le juge ne peut pas ordonner les travaux si le bailleur démontre que, malgré ses diligences pour faire voter les travaux sur les parties communes et réaliser ceux de son lot, il n’a pas pu atteindre le niveau requis.

Un agent immobilier doit refuser de mettre en location un logement non décent (ministère de la Transition écologique).

Ce qui a changé dans le calcul du DPE en 2024, 2026 et 2027

Petites surfaces (1er juillet 2024). Les seuils des étiquettes ont été adaptés pour les logements de 40 m² ou moins (surface de référence). Les propriétaires concernés peuvent télécharger sur le site de l’Ademe une attestation remplaçant l’étiquette initiale (service-public.gouv.fr).

Électricité, étape 1 (1er janvier 2026). L’arrêté du 13 août 2025 a ramené le facteur de conversion de l’électricité de l’énergie finale en énergie primaire de 2,3 à 1,9. Les DPE réalisés depuis intègrent le nouveau coefficient ; ceux de 2025 et avant restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, si l’étiquette s’améliore (service-public.gouv.fr).

Électricité, étape 2 (1er janvier 2027). L’arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026, abaisse ce facteur de 1,9 à 1,7 à compter du 1er janvier 2027 et abroge l’arrêté de 2025. Selon service-public.gouv.fr, l’étiquette des logements très électriques peut gagner une classe, voire deux dans de rares cas (petits logements) ; aucune étiquette ne sera dégradée. Les DPE existants restent valables 10 ans et pourront être mis à jour gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.

Ces changements modifient le calcul, pas le calendrier : les dates de 2025, 2028 et 2034 restent celles de l’article 6.

Durée de validité du DPE pour louer

Le bailleur doit fournir un DPE de moins de 10 ans à la signature ou au renouvellement du bail. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 ; ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 valent 10 ans (service-public.gouv.fr). Les annonces de logements F ou G doivent porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Quel professionnel consulter

Le diagnostiqueur immobilier certifié est le seul habilité à établir le DPE ; recourir à un diagnostiqueur non certifié expose le bailleur à 1 500 € d’amende (3 000 € en cas de récidive) selon service-public.gouv.fr. Il vous dira aussi si votre logement gagne une classe avec les nouveaux coefficients. L’agent immobilier gestionnaire vérifie la décence avant toute mise en location et doit refuser un bien non conforme. Pour un logement à vendre plutôt qu’à rénover, le notaire vous informera des documents à joindre, dont l’audit énergétique pour les maisons classées E, F ou G.