LMNP 2026 : micro-BIC, régime réel et plus-value

LMNP ou LMP : le critère des 23 000 €

Service-public.gouv.fr rappelle que vous êtes loueur non professionnel si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
• ces recettes sont inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC…).

La différence a trois conséquences pratiques :

• Déficits : en LMNP, un déficit ne s’impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, de la même année et des 10 années suivantes. En LMP, il s’impute sur le revenu global, et l’excédent se reporte sur 6 ans.
• Plus-value : seul le loueur non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec l’abattement pour durée de détention.
• Cotisations sociales : pour l’Urssaf, jusqu’à 23 000 € de recettes annuelles, l’activité relève de la gestion du patrimoine privé et seuls les prélèvements sociaux sont dus, au taux de 18,6 % (CSG 10,6 %) pour la location meublée non professionnelle, contre 17,2 % pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières (service-public.gouv.fr, F2329).

Toute activité de loueur en meublé se déclare au guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le premier jour de location ; la démarche est gratuite et donne un numéro SIRET.

Les seuils et abattements du micro-BIC en 2025 et 2026

L’article 50-0 du CGI, en vigueur depuis le 1er juillet 2026, fixe désormais à 83 600 € le seuil des « autres entreprises » (2°), qui couvre la location meublée de longue durée, et à 15 000 € celui des meublés de tourisme non classés (1° bis). Le seuil de 15 000 € n’est pas indexé ; les autres sont actualisés tous les trois ans.

L’abattement ne peut être inférieur à 305 € (art. 50-0) ; concrètement, des recettes inférieures à 305 € ne laissent aucun bénéfice imposable. Au micro-BIC, aucune charge n’est déductible : l’abattement est réputé tout couvrir.

Si vos recettes dépassent le seuil pour la 1re ou la 2e année, vous conservez le micro-BIC une année supplémentaire (service-public.gouv.fr).

Le régime réel : charges et amortissements

Au régime réel (simplifié ou normal), vous déduisez les charges effectivement supportées dans l’intérêt de la location, sur justificatifs, et notamment l’amortissement du prix d’achat du logement et des meubles. Le résultat se déclare sur le formulaire 2031-SD, reporté sur la déclaration 2042 C-PRO.

Le réel s’applique de plein droit au-delà des seuils. En dessous, il est optionnel : l’option se prend avant la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédente, vaut un an et se reconduit tacitement (CGI, art. 50-0, 4). Pour les revenus 2026, l’option devait donc être exercée au printemps 2026, lors de la déclaration des revenus 2025.

Revente : les amortissements réintégrés dans la plus-value

C’est le changement majeur de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances pour 2025, art. 84). Le III de l’article 150 VB du CGI prévoit désormais que « le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction » en application notamment de l’article 39 C, c’est-à-dire des amortissements pratiqués en location meublée au régime réel.

Ce qu’il faut retenir du texte :

• Champ : le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Le loueur au micro-BIC, qui ne déduit aucun amortissement, n’est pas concerné.
• Exception travaux : ne sont pas retenus les amortissements correspondant à des dépenses de travaux déjà prises en compte au titre du 4° du II de l’article 150 VB.
• Exclusions : la règle ne s’applique pas aux biens situés dans des résidences étudiantes ou pour jeunes en formation, des résidences pour personnes âgées ou handicapées et des établissements de soins de longue durée visés au même III.
• Date : elle s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi du 14 février 2025 ; service-public.gouv.fr parle des ventes réalisées depuis le 15 février 2025.

La plus-value ainsi majorée reste taxée selon le régime des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, avec exonération totale d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (service-public.gouv.fr). Les frais d’acquisition peuvent être retenus au réel ou forfaitairement pour 7,5 % du prix d’achat (art. 150 VB, II, 3°).

Quel professionnel consulter

Pour mesurer l’effet d’une revente sur la plus-value, et notamment le poids des amortissements réintégrés, le notaire calcule et déclare la plus-value lors de l’acte de vente. Si vous achetez pour louer en meublé, un courtier en crédit peut chiffrer le financement, et l’agent immobilier vous renseigner sur le marché locatif local. Le choix entre micro-BIC et réel relève d’un expert-comptable ou du service des impôts des entreprises.