Revenus fonciers 2026 : micro-foncier ou régime réel

Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?

D’après la brochure pratique 2026 de la DGFiP, les revenus fonciers sont les revenus des propriétés bâties et non bâties : loyers, fermages, revenus de parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, etc. Ne relèvent pas des revenus fonciers :

• le logement dont vous vous réservez la jouissance (résidence principale ou secondaire, ou prêté gratuitement) ;
• les locations meublées, imposées comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même occasionnelles ;
• les sous-locations d’immeubles nus, imposées comme bénéfices non commerciaux.

Les revenus fonciers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 % (service-public.gouv.fr). La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, mais la brochure 2026 précise que les revenus fonciers restent au taux de 9,2 %. L’impôt est prélevé à la source sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels.

Le micro-foncier : 15 000 € et 30 % d’abattement

Le micro-foncier s’applique de plein droit si le montant brut des revenus fonciers de l’ensemble du foyer fiscal n’excède pas 15 000 €, charges non comprises (brochure 2026, p. 158). Trois précisions utiles :

• le seuil n’est pas proratisé : une location de six mois reste comparée à 15 000 € ;
• il additionne vos locations nues directes et votre quote-part des revenus des sociétés immobilières dont vous êtes associé ;
• si les loyers sont soumis à la TVA, on retient leur montant hors taxe.

Comment déclarer : vous portez le montant brut des loyers encaissés, sans appliquer vous-même l’abattement, ligne 4BE de la déclaration 2042, avec l’adresse du logement. L’abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Aucune déclaration annexe n’est à remplir.

Exemple : 9 000 € de loyers annuels donnent un revenu imposable de 9 000 € × 70 % = 6 300 €, soumis au barème et aux prélèvements sociaux.

Exclusions : le micro-foncier ne s’applique pas si vous louez un monument historique, un bien détenu en nue-propriété, un logement pour lequel vous demandez la réduction Loc’Avantages, ou un logement placé sous un dispositif d’amortissement (Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf) ou de déduction spécifique (Cosse, Borloo ancien…). Le nouveau dispositif d’amortissement Relance logement (Jeanbrun) est lui aussi incompatible avec le micro-foncier (service-public.gouv.fr, F39735).

Le régime réel : quand et comment

Le régime réel s’impose dès que vos loyers bruts dépassent 15 000 €. En dessous, vous pouvez y opter par le simple dépôt d’une déclaration 2044 ; l’option est alors irrévocable pendant 3 ans (brochure 2026). Passé ces trois ans, déposer une 2044 vaut option pour la seule année concernée.

Le revenu net foncier se calcule ainsi : loyers encaissés − frais et charges déductibles − intérêts d’emprunt. Les recettes comprennent les loyers, les dépenses incombant normalement au propriétaire mises à la charge du locataire, les subventions et indemnités, ainsi que le dépôt de garantie lorsqu’il sert à couvrir des loyers impayés, une remise en état ou des charges locatives (service-public.gouv.fr).

Le résultat positif de la 2044 se reporte ligne 4BA de la 2042. S’il est négatif, il s’agit d’un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous conditions (voir notre article sur le déficit foncier).

Les charges déductibles au réel

Service-public.gouv.fr et la notice de la 2044 citent notamment :

• les frais de réparation et d’entretien ;
• les travaux d’amélioration, par exemple de rénovation énergétique ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les frais de gestion versés à des tiers (gérant, agence de location, gardien, frais de procédure), et un forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion (correspondance, déplacements, téléphone) ;
• les primes d’assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur) ;
• les intérêts d’emprunt ;
• certains impôts, comme la taxe foncière.

Ne sont pas déductibles les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Si le logement n’est loué qu’en partie, seules les charges de la partie louée sont déductibles, au prorata des tantièmes de répartition.

Micro ou réel : comment arbitrer

Le calcul est simple : le réel devient intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers, puisque c’est ce que l’abattement forfaitaire couvre déjà. C’est souvent le cas les premières années d’un achat à crédit, où les intérêts sont élevés, ou l’année de gros travaux. Mais l’option engage 3 ans : une année exceptionnelle de travaux peut justifier le réel, à condition que les deux années suivantes ne vous pénalisent pas.

Nouveauté 2026 : la loi de finances pour 2026 a créé un dispositif permettant de déduire des revenus fonciers l’amortissement d’une fraction du prix d’un logement loué nu, sous plafonds de loyers et de ressources et avec un engagement de location de 9 ans, pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (brochure 2026, nouveautés). Service-public.gouv.fr le présente sous le nom Relance logement (Jeanbrun) : il concerne les logements en immeuble collectif, neufs ou anciens avec gros travaux, et la déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer dans le cas général. La page précise qu’un projet de loi en discussion prévoit d’en assouplir les conditions.

Quel professionnel consulter

Avant d’acheter pour louer, un courtier en crédit chiffre l’emprunt, dont les intérêts seront déductibles au réel, et un agent immobilier évalue le loyer de marché. Le diagnostiqueur établit le DPE obligatoire pour louer, qui oriente les travaux de rénovation énergétique. Le notaire peut vous éclairer sur la détention en direct ou en société civile. Le choix entre micro-foncier et réel se tranche avec le service des impôts ou un conseil fiscal.