Loi Denormandie 2026 : réduction d'impôt et conditions

Où investir : les communes et copropriétés éligibles

Le logement doit être situé, selon service-public.gouv.fr :

• dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ;
• dans une commune labellisée Cœur de ville ;
• dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
• ou, depuis le 11 avril 2024 selon la brochure 2026, dans une copropriété en grave difficulté : placée sous administration provisoire, ou incluse dans une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD ou ORCOD-IN).

Service-public.gouv.fr met à disposition un simulateur officiel pour vérifier si une ville relève du dispositif : Zone Denormandie.

La réduction concerne l’achat d’un logement à rénover, d’un logement déjà rénové par le vendeur, d’un local à transformer en habitation, ou la souscription de parts de SCPI (brochure 2026).

Les travaux : la règle des 25 %

Les travaux d’amélioration ou de transformation, facturés par une entreprise, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce coût total s’entend du prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition et du coût des travaux (brochure 2026).

Il faut réaliser l’un des types de travaux suivants (service-public.gouv.fr) :

• des travaux améliorant la performance énergétique d’au moins 20 % (logement collectif) ou 30 % (logement individuel) ;
• au moins 2 types de travaux parmi : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres ;
• la création de surface habitable nouvelle.

La brochure 2026 ajoute que la consommation d’énergie primaire après travaux doit être inférieure à 331 kWh/m²/an, justifiée par une évaluation énergétique réalisée par un diagnostiqueur et par les factures des entreprises.

Délai : les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition. Pour un achat en février 2026, la limite est le 31 décembre 2028.

Le calcul de la réduction d’impôt

La réduction est calculée sur le prix de revient du logement : prix d’achat, frais d’acquisition (notaire, intermédiaires, droits d’enregistrement) et travaux (brochure 2026). Ce prix est retenu dans deux limites : 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable.

L’engagement initial est de 6 ou 9 ans. Il peut ensuite être prorogé par périodes de 3 ans, jusqu’à 12 ans au total : deux fois pour un engagement de 6 ans (12 % + 6 % + 3 %), une fois pour un engagement de 9 ans (18 % + 3 %), soit 21 % dans les deux cas (brochure 2026, taux identiques à ceux du Pinel). La réduction initiale est répartie sur 6 ou 9 ans selon la durée choisie ; chaque complément de prorogation s’impute par tiers sur 3 ans.

Exemple : un logement acheté 150 000 €, frais compris, et rénové pour 50 000 € par une entreprise affiche un prix de revient de 200 000 €, dont 25 % de travaux. Avec un engagement de 9 ans, la réduction est de 200 000 € × 18 % = 36 000 €, soit 4 000 € par an pendant 9 ans.

Trois limites à garder en tête :

• la fraction de réduction qui dépasse l’impôt dû une année est perdue, elle ne se reporte pas (brochure 2026) ;
• 2 logements au plus par an, Pinel et Denormandie confondus ;
• la réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales.

Les conditions de location

Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux ou l’acquisition. Le locataire ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal (service-public.gouv.fr).

Plafonds de loyer mensuel 2026, par m², charges non comprises, en métropole :

La zone sert seulement à fixer les plafonds : l’éligibilité dépend de la commune (voir plus haut), quelle que soit sa zone. Les plafonds de loyer et de ressources sont ceux du Pinel (brochure 2026).

Plafonds de ressources du locataire (revenu fiscal de référence 2024, bail conclu en 2026) pour une personne seule : 44 344 € en zones A bis et A, 36 144 € en B1, 32 530 € en B2 et C ; pour un couple : 66 276 €, 48 268 € et 43 439 €. Service-public.gouv.fr publie le barème complet selon le nombre de personnes à charge, ainsi que les plafonds d’outre-mer.

Comment déclarer

La réduction se demande sur la déclaration de revenus (formulaire 2042 C et annexe 2042 RICI) l’année du fait générateur : l’achèvement des travaux pour un logement acheté à rénover, l’acquisition pour un logement déjà rénové (brochure 2026). Il faut joindre une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant, en plus des pièces exigées pour le Pinel.

Quel professionnel consulter

Le diagnostiqueur réalise l’évaluation énergétique avant et après travaux, exigée pour justifier le gain de performance. Le notaire détaille les frais d’acquisition qui entrent dans le prix de revient. Un agent immobilier connaît les biens à rénover des centres-villes éligibles et le loyer de marché. Le courtier en crédit peut financer l’achat et les travaux dans une même enveloppe.