Viager : bouquet, rente et fiscalité de la rente

Comment fonctionne une vente en viager

Le vendeur (le crédirentier) cède son bien à un acheteur (le débirentier) en échange d’une rente viagère, mensuelle, trimestrielle ou annuelle, versée jusqu’à son décès. À ce moment, l’acheteur entre en pleine possession du bien sans formalité (service-public.gouv.fr). L’acte authentique est obligatoirement reçu par un notaire.

Le contrat est aléatoire : personne ne sait combien de temps la rente sera versée. Le code civil en tire deux conséquences :

• un contrat créé sur la tête d’une personne déjà décédée au jour du contrat « ne produit aucun effet » (art. 1974) ;
• il en va de même si la personne était atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat (art. 1975).

Viager occupé ou viager libre

Viager occupé. Le vendeur conserve jusqu’à son décès l’usufruit (il peut habiter ou louer et percevoir les loyers) ou un simple droit d’usage (il habite, sans pouvoir louer). Sauf clause contraire de l’acte, il paie l’entretien courant, l’énergie, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; l’acheteur supporte les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières).

Viager libre. L’acheteur dispose du bien dès la signature : il l’occupe ou le loue, et paie toutes les charges, taxes et réparations (service-public.gouv.fr).

Bouquet et rente : comment le prix est fixé

Le prix se compose généralement du bouquet et de la rente. La loi laisse les parties libres : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer » (code civil, art. 1976). Selon service-public.gouv.fr, le montant de la rente dépend de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien, du bouquet versé et des loyers que le bien pourrait rapporter. Le notaire le calcule à partir de barèmes, consultables auprès d’une compagnie d’assurance ou d’un notaire.

Il n’existe pas de barème légal de la rente. Le seul barème fixé par la loi qui touche ces questions est fiscal : l’article 669 du CGI évalue l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière :

Le barème complet commence à 90 % d’usufruit avant 21 ans et descend de 10 points par décennie.

Protéger le vendeur. Le simple défaut de paiement des arrérages n’autorise pas le crédirentier à réclamer le capital (art. 1978). D’où l’intérêt des clauses recommandées par service-public.gouv.fr : clause résolutoire pour reprendre le bien après plusieurs rentes impayées, clause pénale pour conserver le bouquet, et clause d’indexation (par exemple sur l’indice des prix à la consommation de l’Insee). Avec deux vendeurs, la rente peut être réversible (intégralement maintenue au survivant) ou réductible.

La fiscalité du viager

Pour le vendeur, la rente. Les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont imposées que sur une fraction, déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance (CGI, art. 158, 6) :

Exemple officiel : une rente de 2 000 € par an perçue depuis l’âge de 65 ans est imposable à 40 %, soit 800 € à déclarer (service-public.gouv.fr). Le contribuable déclare le montant brut ; l’administration calcule la part imposable.

Pour le vendeur, la plus-value. Le prix de vente, bouquet et rente compris, entre dans le régime des plus-values immobilières, avec l’exonération possible si le logement est la résidence principale. L’imposition de la plus-value est établie en totalité l’année de la vente, quelles que soient les modalités de paiement (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Le notaire est incontournable : il reçoit l’acte, calcule la rente à partir de barèmes et rédige les clauses résolutoire, pénale et d’indexation. L’agent immobilier aide à estimer la valeur vénale et la valeur locative du bien, deux données qui servent à fixer le bouquet et la rente.