SCI : création, impôt sur le revenu ou IS, transmission

À quoi sert une SCI

La société civile immobilière a pour objet d’acquérir ou de faire construire des immeubles, de les gérer et de les administrer. Elle peut les louer ou les mettre à disposition de ses associés. Son activité doit rester civile (location nue) : l’achat pour revendre ou la location meublée sont des activités commerciales, tolérées seulement à titre accessoire (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Service-public.gouv.fr met en avant quatre usages :

• investir à plusieurs au-delà de la capacité de chacun, ce qui peut faciliter le financement bancaire ;
• séparer l’immobilier de l’activité professionnelle : l’immeuble d’exploitation reste à l’abri des créanciers de la société d’exploitation ;
• éviter l’indivision au décès d’un associé : l’héritier qui veut sortir cède ses parts sans forcer la vente du bien ;
• transmettre progressivement, en donnant des parts au fil du temps.

Les contreparties sont réelles : responsabilité indéfinie des associés sur les dettes sociales (à proportion de leurs parts, et seulement après échec des poursuites contre la SCI), comptabilité et déclaration annuelle obligatoires, perte de l’abattement de 30 % sur la résidence principale à l’IFI et de l’abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt aux droits de succession.

Créer une SCI : les étapes

La fiche « Comment créer une société ? » de service-public.gouv.fr décrit la séquence :

1. Rédiger les statuts : la société est constituée à leur signature. Ils fixent l’objet social, la gérance, les règles de vote et l’agrément des nouveaux associés.
2. Constituer le capital : apports en argent et/ou en nature (un immeuble, par exemple). Aucun délai n’est imposé pour libérer les apports en numéraire ; le dépôt du capital est facultatif pour une société civile.
3. Publier un avis de constitution dans un support habilité à recevoir des annonces légales, puis récupérer l’attestation de parution.
4. Immatriculer la société sur le guichet des formalités des entreprises, avec la déclaration des bénéficiaires effectifs.

L’apport d’un immeuble doit être enregistré auprès du service fiscal : l’enregistrement est gratuit pour un apport pur et simple à une SCI à l’IR, mais coûte 5 % de la valeur de l’apport pour une SCI à l’IS, sauf exonération (immeuble affecté à l’activité professionnelle et parts conservées au moins 3 ans).

SCI à l’IR ou à l’IS

À l’impôt sur le revenu (par défaut), les bénéfices sont imposés au nom de chaque associé en proportion de ses parts, qu’il les ait perçus ou non. La SCI dépose une déclaration de résultat 2072-S (associés tous personnes physiques) ou 2072-C, au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Lorsque la SCI vend un immeuble, la plus-value relève, pour les associés personnes physiques, du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements calculés depuis la date d’achat par la SCI (service-public.gouv.fr).

À l’impôt sur les sociétés, la SCI paie elle-même l’impôt : 25 %, ramené à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions. Elle y bascule obligatoirement si son activité commerciale (location meublée par exemple) dépasse 10 % de son chiffre d’affaires hors taxes, selon la doctrine citée par service-public.gouv.fr. L’option volontaire se notifie avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné et reste révocable jusqu’au 5e exercice suivant. Le passage à l’IS entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés.

Le choix dépend du montant des loyers et des charges, de l’affectation des résultats et du taux marginal des associés. Un argument souvent décisif est relevé par service-public.gouv.fr : à l’IS, l’immeuble est amortissable, ce qui n’existe pas dans le régime des revenus fonciers.

Transmettre une SCI

Céder des parts. Les parts ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés ; les statuts peuvent prévoir une autre majorité ou confier l’agrément aux gérants et, sauf clause contraire des statuts, les cessions à des ascendants ou descendants du cédant en sont dispensées (code civil, art. 1861). Le projet de cession est notifié, avec la demande d’agrément, à la société et à chacun des associés. Si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans un délai de 6 mois à compter de la dernière notification, l’agrément est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident dans le même délai la dissolution anticipée de la société (art. 1863). Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d’une SCI à prépondérance immobilière doit être constatée, à peine de nullité, par un acte notarié, par un acte contresigné par avocat ou, dans les seuls cas où il est légalement habilité à le rédiger, par un acte rédigé par un expert-comptable (art. 1865-1, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). Le détail est dans le guide céder des parts de SCI. L’acte doit être enregistré dans un mois, et l’acquéreur paie :

• 5 % du prix pour une société à prépondérance immobilière (plus de 50 % de l’actif en immeubles non affectés à l’exploitation), « le cas le plus fréquent en pratique » ;
• sinon 3 %, après un abattement de 23 000 € ramené à la proportion de parts cédées ;
• jamais moins de 25 €.

Donner des parts. Les parents peuvent donner des parts par étapes en conservant la gérance, en utilisant l’abattement de 100 000 € par enfant (31 865 € par petit-enfant), renouvelable tous les 15 ans (fiche F38553).

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige les statuts, reçoit l’apport d’un immeuble et conseille sur la transmission des parts : c’est l’interlocuteur central d’une SCI familiale. Le courtier en crédit aide à financer l’achat au nom de la SCI, et l’agent immobilier à évaluer le bien, dont dépend la valeur des parts lors d’une cession ou d’une donation.