Rendement locatif brut et net : le calcul

Le rendement brut

Formule : rendement brut (%) = loyer mensuel × 12 ÷ prix d'achat × 100.

C’est un indicateur de comparaison entre villes ou entre biens, pas un revenu. Notre étude prix 2025 des grandes villes le calcule ainsi : loyer au m² × 12 ÷ prix médian au m², avec les prix de vente réels DVF (DGFiP) et les loyers d’annonce charges comprises de la carte des loyers de l’État. C’est un ordre de grandeur, avant charges, taxe foncière et vacance ; il n’est pas calculé pour Paris, Lyon et Marseille, où les loyers ne sont publiés que par arrondissement.

Notre comparateur acheter ou louer donne, ville par ville, le prix en années de loyer (prix ÷ loyer annuel). Le rendement brut en est l’inverse : rendement brut ≈ 100 ÷ années de loyer. Une ville à 20 années de loyer correspond à environ 5 % brut ; à 25 années, à 4 %.

Le rendement net de charges

Formule : rendement net (%) = (loyers encaissés − charges non récupérables) ÷ (prix + frais d'acquisition + travaux) × 100.

Au numérateur, partez des loyers réellement encaissés : retirez les mois de vacance et les impayés. Puis déduisez ce qui reste à votre charge. Service-public.gouv.fr liste les principales charges déductibles en location vide, qui sont aussi celles à intégrer au calcul :

• frais de réparation et d’entretien ;
• travaux d’amélioration (rénovation énergétique par exemple) ;
• provisions pour charges de copropriété (part non récupérable sur le locataire) ;
• frais de gestion ;
• primes d’assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur…) ;
• intérêts d’emprunt ;
• certains impôts, dont la taxe foncière.

Les charges dites locatives, refacturées au locataire, ne comptent pas : elles se déduisent des recettes (service-public.gouv.fr).

Au dénominateur, ajoutez au prix les frais d’acquisition (droits de mutation et émoluments du notaire, voir notre calcul des frais de notaire) et les travaux initiaux. Les intérêts d’emprunt peuvent être laissés hors du rendement net « du bien » et traités dans le calcul de trésorerie : indiquez simplement quelle convention vous retenez quand vous comparez deux biens.

Le rendement net d’impôt : la fiscalité de la location vide

En location non meublée, les loyers sont des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu (au barème) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, prélevés à la source par acomptes (service-public.gouv.fr).

Source : service-public.gouv.fr (F1991) ; CGI, art. 28 à 32.

• Au micro-foncier, aucune charge ni aucun travaux ne se déduisent : l’abattement de 30 % les représente (service-public.gouv.fr). Il est donc avantageux quand vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers.
• L’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans (service-public.gouv.fr).
• Au réel, un déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ; l’excédent et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La déduction est remise en cause si le bien cesse d’être loué dans les 3 ans (service-public.gouv.fr). Détails dans notre guide déficit foncier.

Formule : rendement net d'impôt (%) = (loyers encaissés − charges − impôt sur le revenu foncier − prélèvements sociaux) ÷ coût total × 100, où l’impôt se calcule sur le revenu imposable du tableau, à votre taux marginal.

La location meublée obéit à d’autres règles fiscales : voir notre guide LMNP. Service-public.gouv.fr compare les dispositifs d’investissement locatif en vigueur, dont Denormandie, Loc’Avantages et le statut fiscal du bailleur privé dit « dispositif Jeanbrun » (F35782) ; voir nos guides Denormandie et Loc’Avantages.

Exemple de calcul (montants fictifs)

Les montants ci-dessous sont fictifs et servent à montrer la mécanique, pas un rendement de marché.

• Prix 150 000 € + frais d’acquisition 12 000 € = coût 162 000 € ; loyer 650 € par mois hors charges.
• Brut : 650 × 12 ÷ 150 000 = 5,2 %.
• Loyers encaissés sur 11 mois (1 mois de vacance) : 7 150 €. Charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien) : 1 900 €. Net : (7 150 − 1 900) ÷ 162 000 = 3,2 %.
• Fiscalité : 7 150 € ≤ 15 000 €, donc micro-foncier possible. Revenu imposable : 7 150 × 70 % = 5 005 €. Prélèvements sociaux : 5 005 × 17,2 % = 861 €. À un taux marginal de 30 % (hypothèse), impôt : 1 502 €. Net d’impôt : (5 250 − 861 − 1 502) ÷ 162 000 = 1,8 %.

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier peut estimer le loyer de marché du bien et proposer la gestion locative, dont les frais se déduisent au réel. Le courtier en crédit chiffre le financement et l’effet des intérêts sur la trésorerie. Le notaire donne le montant exact des frais d’acquisition, et le diagnostiqueur établit le DPE, déterminant pour la louabilité du logement (voir notre guide DPE et location).