Logement décent : les critères du décret de 2002

Les cinq critères de décence

Service-public.gouv.fr résume la décence en cinq critères :

1. une surface minimale ;
2. une performance énergétique minimale ;
3. l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
4. l’absence d’animaux nuisibles et de parasites (rats, punaises de lit, cafards) ;
5. des équipements de confort minimaux.

Le décret s’articule avec les règles d’hygiène et de salubrité du code de la santé publique (ANIL). Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives, notamment de surface (service-public.gouv.fr).

Surface : la règle des 9 m²

L’article 4 du décret, en vigueur depuis le 1er juillet 2021, exige que le logement dispose « au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».

En colocation à baux multiples, chaque colocataire doit disposer d’une chambre d’au moins 9 m² et 20 m³, pièces communes non comprises. Pour que des colocataires aient droit à l’aide personnelle au logement, la surface habitable doit atteindre 16 m² pour 2 personnes, plus 9 m² par colocataire supplémentaire, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus (service-public.gouv.fr). Un local en sous-sol ne peut pas être loué.

Performance énergétique : le calendrier

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 3 bis du décret fixent le niveau minimal, apprécié au moment de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail :

En outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), la classe F est exigée à partir du 1er janvier 2028 et la classe E à partir du 1er janvier 2031 (décret n° 2002-120, article 3 bis). Au 12 octobre 2026, la version de l’article 6 en vigueur est celle du 1er janvier 2025 (Légifrance).

Sécurité, santé et équipements

Le logement doit notamment (service-public.gouv.fr) :

• assurer le clos et le couvert et protéger contre les infiltrations d’eau et d’air ;
• avoir des garde-corps et des escaliers en état conforme à leur usage ;
• ne pas présenter de risque manifeste lié aux matériaux, amiante compris ;
• disposer de réseaux d’électricité et de gaz conformes et en bon état ;
• permettre une aération suffisante et offrir un éclairement naturel suffisant dans les pièces principales.

Côté équipements, il faut une installation de chauffage normal, l’eau potable à pression suffisante, l’évacuation des eaux usées avec siphon, une cuisine ou un coin cuisine avec évier alimenté en eau chaude et froide, un WC séparé de la cuisine et de la pièce des repas, une douche ou une baignoire, et un réseau électrique suffisant. Dans un logement d’une seule pièce, le WC peut être extérieur, s’il est dans le même bâtiment et facilement accessible. Enfin, un logement frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne peut pas être considéré comme décent.

Les recours du locataire

La démarche décrite par service-public.gouv.fr :

1. Signaler au bailleur les désordres, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception (un modèle officiel existe). Selon le département, le signalement peut aussi passer par Signal Logement, pour être accompagné par les services de l’État.
2. Si le bailleur reconnaît le problème, lui faire préciser par écrit les travaux et leurs délais.
3. S’il conteste, le mettre en demeure par lettre recommandée. Une information de l’organisme qui verse l’allocation logement vaut mise en demeure.
4. Après 2 mois sans réponse ou en cas de désaccord, saisir le juge des contentieux de la protection. Une conciliation gratuite devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice est possible avant.

Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à leur réalisation. Pour la performance énergétique, il ne peut pas ordonner des travaux qui feraient courir un risque au bâti, attesté par un architecte, ou qui ont été refusés par l’autorité d’urbanisme ou du patrimoine. En copropriété, le bailleur peut aussi échapper à une injonction s’il prouve avoir proposé les travaux en assemblée générale sans parvenir au seuil.

Quel professionnel consulter

Avant de mettre un logement en location, le diagnostiqueur établit le DPE, qui détermine la classe énergétique retenue pour le critère de performance. L’agent immobilier chargé de la gestion locative peut vérifier la surface et les équipements au regard du décret, et le notaire peut vous éclairer avant l’achat d’un bien destiné à la location.