Zone tendue : liste des communes et effets en 2026

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Service-public.gouv.fr retient deux catégories de communes :

• celles qui appartiennent à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, avec un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
• celles qui présentent notamment une proportion élevée de logements autres que des résidences principales, typiquement des communes touristiques.

L’annexe du décret comprend donc deux listes, classées par agglomération : la première au titre du 1° du I de l’article 232 du code général des impôts, la seconde au titre du 2° (décret n° 2025-1267). La distinction compte : le préavis réduit et l’encadrement des loyers renvoient au 1er tableau de l’annexe, alors que la taxe sur les logements vacants et la majoration de taxe d’habitation visent les deux catégories (service-public.gouv.fr, fiches F1168, F1314, F17293 et F42).

Quel texte fait foi en 2026, et ce qui change en 2027

Au 12 octobre 2026, la liste en vigueur est celle du décret n° 2013-392, dans sa version issue du décret du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel du 23 décembre 2025 et entré en vigueur le lendemain. Service-public.gouv.fr propose des simulateurs officiels pour vérifier une commune.

Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe la liste des communes de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation, qui fusionne la TLV et la THLV à compter des impositions de 2027. Il abroge le décret de 2013 au 1er janvier 2027 (art. 2 et 3). Son annexe ne comporte qu’une seule liste, et le décret ne prévoit rien pour le préavis ou l’encadrement des loyers. Pour un bail signé à partir de janvier 2027, il faudra donc vérifier la liste à laquelle renverront alors les textes.

Locataire : un préavis réduit à un mois

Pour un logement loué vide, le préavis du locataire est en principe de 3 mois. En zone tendue, il passe à 1 mois, à condition d’indiquer dans la lettre de congé l’adresse du logement et le fait de bénéficier du préavis réduit ; à défaut, les 3 mois s’appliquent (loi n° 89-462, art. 15 ; service-public.gouv.fr). Pour un logement meublé, le préavis est toujours d’un mois, zone tendue ou non.

Propriétaire : l’évolution du loyer est encadrée

Dans la plupart des communes de zone tendue, le bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer lors d’un changement de locataire. Les règles, prévues par le décret n° 2017-1198, applicable jusqu’au 31 juillet 2027, sont les suivantes (service-public.gouv.fr) :

Pour un logement classé F ou G au DPE, toute hausse est interdite pour un bail signé depuis le 24 août 2022 en métropole, depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte (service-public.gouv.fr). Dans certaines villes, le niveau du loyer est en plus plafonné par des loyers de référence : Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, Lille-Hellemmes-Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier et le Pays basque. Ce dispositif est expérimental (loi ELAN, art. 140) : les loyers de référence publiés valent jusqu’au 24 novembre 2026 (service-public.gouv.fr ; voir notre guide encadrement des loyers). L’amende peut y atteindre 5 000 €, ou 15 000 € pour une personne morale (service-public.gouv.fr).

Logement vacant : la TLV

En zone tendue, un logement non meublé inoccupé depuis au moins 1 an au 1er janvier est soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants, perçue par l’État (service-public.gouv.fr) :

• 17 % de la valeur locative cadastrale la 1re année d’imposition ;
• 34 % les années suivantes.

Elle n’est pas due si la vacance est involontaire (logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur), si le logement a été occupé plus de 90 jours de suite dans l’année, ou s’il exige des travaux supérieurs à 25 % de sa valeur. Le propriétaire doit déclarer l’occupation de ses logements avant le 1er juillet en cas de changement, sous peine d’une amende de 150 € par local. Hors zone tendue, la commune peut instituer une THLV pour les logements vacants depuis plus de 2 ans.

Résidence secondaire : la majoration de taxe d’habitation

Les communes de zone tendue peuvent, par délibération du conseil municipal, majorer la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (service-public.gouv.fr). Le taux de majoration est compris entre 5 % et 60 % (code général des impôts, art. 1407 ter). Un dégrèvement de la majoration peut être demandé notamment en cas de logement occupé pour raisons professionnelles, d’hébergement durable en établissement de soins ou de logement inhabitable pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire.

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier qui gère la location applique les règles d’encadrement au moment de fixer le loyer. Le diagnostiqueur établit le DPE, dont la classe F ou G bloque toute hausse. Pour un logement vacant à vendre, le notaire conseille sur la fiscalité.