Loyers impayés : procédure, délais et trêve hivernale

Ce qu’a changé la loi du 27 juillet 2023

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, a durci la procédure (Légifrance ; service-public.gouv.fr) :

La loi a aussi créé une amende de 7 500 € (code pénal, art. 315-2). Elle vise l’occupant qui se maintient sans droit ni titre, en violation d’une décision d’expulsion exécutoire, plus de deux mois après le commandement de quitter les lieux. Elle ne s’applique pas notamment pendant la trêve hivernale ni aux logements appartenant à un bailleur social.

Étape 1 : réclamer, puis faire jouer la caution

Le bailleur peut d’abord relancer le locataire par lettre simple, puis par mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Pour une dette de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation (conciliateur de justice gratuit, ou médiateur) est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail (service-public.gouv.fr).

Dès le 1er impayé, il peut se tourner vers le garant : la caution du locataire, son assurance loyers impayés, ou Visale, qui exige une mise en demeure dans les 15 jours suivant l’impayé (service-public.gouv.fr).

Si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA dès qu’il atteint deux fois le loyer, net de l’aide si elle lui est versée directement, hors charges (service-public.gouv.fr).

Étape 2 : le commandement de payer (6 semaines)

Le commissaire de justice délivre le commandement au locataire, puis à sa caution. Sous peine de nullité, il mentionne notamment (service-public.gouv.fr) :

• le délai de 6 semaines pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges, et le décompte de la dette ;
• le risque de résiliation du bail et d’expulsion ;
• l’adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
• la possibilité de demander au juge un délai de grâce.

Le commissaire de justice signale le commandement à la Ccapex, la commission de prévention des expulsions. Si la dette est réglée dans les 6 semaines, le bail continue.

Étape 3 : l’assignation et l’audience

Sans paiement ni accord d’étalement, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection, éventuellement en référé, pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation. L’assignation est aussi notifiée au représentant de l’État, et l’audience a lieu au moins 6 semaines plus tard. Un diagnostic social et financier éclaire le juge sur la situation du ménage (loi n° 89-462, art. 24 ; service-public.gouv.fr).

Si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut rembourser, le juge peut accorder des délais de paiement jusqu’à 3 ans et suspendre les effets de la clause résolutoire. Si l’échéancier n’est pas respecté, le bail est résilié (art. 24 ; service-public.gouv.fr).

Étape 4 : de la décision à l’expulsion

Après la résiliation, le commissaire de justice signifie la décision et délivre un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois, que le juge peut réduire ou supprimer, notamment en cas de mauvaise foi (code des procédures civiles d’exécution, art. L412-1). Le juge de l’exécution peut accorder des délais supplémentaires d’un mois à un an (art. L412-4).

La trêve hivernale. Toute expulsion non exécutée au 1er novembre est suspendue jusqu’au 31 mars de l’année suivante, sauf si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes (art. L412-6). Si la fin du délai pour quitter le logement tombe pendant cette période, l’expulsion est reportée (service-public.gouv.fr).

Seul un commissaire de justice peut expulser. Le bailleur qui change les serrures ou vide lui-même le logement s’expose à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (service-public.gouv.fr). L’expulsion se fait un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Calendrier type

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier qui assure la gestion locative suit les relances, la mise en jeu de la caution ou de Visale et transmet le dossier au commissaire de justice. Si le logement doit ensuite être vendu, le notaire et le diagnostiqueur interviennent pour la mise en vente.