Congé du bailleur : reprise, vente, motif légitime

Les trois motifs possibles

1. La reprise pour habiter. Le logement doit devenir la résidence principale du bailleur ou d’un proche : son époux, son partenaire de Pacs (enregistré à la date du congé), son concubin notoire depuis au moins 1 an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin (art. 15 ; service-public.gouv.fr). Le bailleur « justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » (art. 15).

2. La vente. En logement vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, valable pendant les 2 premiers mois du préavis. S’il accepte, le locataire dispose de 2 mois pour signer, 4 mois s’il recourt à un prêt (art. 15). Il n’existe pas de droit de préemption du locataire en meublé (service-public.gouv.fr). Le détail figure dans le guide congé pour vente.

3. Le motif légitime et sérieux. Il peut tenir au locataire (manquement, loyers impayés) ou au bailleur (travaux de réhabilitation, par exemple) (service-public.gouv.fr). Pour les impayés, voir aussi la procédure en cas d’impayés.

Délais : 6 mois en vide, 3 mois en meublé

Le délai s’apprécie à la date de réception par le locataire : un congé reçu trop tard n’est pas valable (service-public.gouv.fr).

Logement acheté occupé. En vide, l’acquéreur qui veut vendre ne peut donner congé qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l’échéance tombe moins de 3 ans après l’achat. Pour reprendre, le congé ne prend effet qu’au moins 2 ans après l’achat si l’échéance tombe avant (art. 15 ; service-public.gouv.fr).

Forme et contenu du congé

Le congé est remis par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un simple courriel n’est pas valable ; la lettre recommandée électronique l’est si le locataire particulier l’a acceptée au préalable (service-public.gouv.fr).

Le congé indique son motif. Pour une reprise : le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur. Pour une vente : le prix, les conditions de la vente et la description du logement, avec la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15. Une notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire est jointe au congé pour reprise ou pour vente (art. 15 ; service-public.gouv.fr).

Locataires âgés ou modestes : la protection

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (art. 15, III). Selon service-public.gouv.fr, la protection joue aussi lorsque le locataire, quel que soit son âge, a à sa charge une personne de plus de 65 ans et que les revenus du foyer sont sous le plafond, ou lorsqu’il perçoit l’allocation de présence parentale sous conditions de ressources.

Le relogement doit se situer à proximité : même arrondissement ou arrondissements limitrophes, même canton ou canton limitrophe, sinon dans un rayon de 5 km (service-public.gouv.fr). La protection ne s’applique pas si le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond (art. 15, III). Les plafonds portent sur les revenus des habitants du logement perçus durant les 12 mois qui précèdent la notification du congé (service-public.gouv.fr, F929, vérifié le 1er juin 2026) :

Certaines situations particulières (jeune couple, personne titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité, personnes à charge) relèvent de la ligne supérieure : par exemple, une personne seule titulaire de cette carte relève du plafond de 2 personnes (service-public.gouv.fr).

Congé frauduleux : les sanctions

Un congé pour vente à un prix dissuasif, ou un congé pour reprise suivi d’une absence d’occupation par le bénéficiaire, expose le bailleur à une amende pénale de 6 000 € au plus pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, sans préjudice de dommages et intérêts au locataire (art. 15 ; service-public.gouv.fr). Pour contester, le locataire écrit au bailleur en recommandé ; une tentative de conciliation est obligatoire avant le juge pour un litige de 5 000 € au plus (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier qui gère le bien peut vérifier l’échéance, le délai et le contenu du congé avant l’envoi. Pour un congé pour vendre, le notaire chargé de la vente contrôle la purge du droit de préemption du locataire et les délais de signature.