Congé pour vente : préavis et préemption du locataire

Vendre loué ou vendre libre

Le propriétaire n’est pas obligé de donner congé pour vendre. Il peut vendre le logement occupé à tout moment : le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui devra notamment lui restituer le dépôt de garantie (service-public.gouv.fr, F35784). Voir notre guide acheter un logement occupé.

Le congé pour vente n’est utile que pour vendre le logement libre, et il ne peut prendre effet qu’à l’échéance du bail, jamais en cours de bail.

Logement vide : le congé de 6 mois

Délai. Le locataire doit recevoir le congé au plus tard 6 mois avant la fin du bail (art. 15, I). Le délai court du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Forme. Lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement (art. 15, I). Service-public.gouv.fr admet aussi la lettre recommandée électronique avec l’accord préalable du destinataire ; un simple courriel n’est pas valable (F929).

Contenu. Le congé indique le motif (la vente), le prix et les conditions de la vente projetée et la description du logement et de ses annexes ; il reproduit les droits du locataire et est accompagné d’une notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire (art. 15 ; F929).

Logement acheté occupé. Si le bail en cours se termine moins de 3 ans après l’achat, le bailleur ne peut donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement ; au-delà de 3 ans, il peut le faire dès la fin du bail en cours (art. 15, I).

Le droit de préemption du locataire

Le congé vaut offre de vente « pendant les deux premiers mois du délai de préavis » (art. 15, II).

Si la vente n’est pas signée dans le délai, l’acceptation est sans effet. Pendant ces délais, le bail est prorogé jusqu’à la signature (art. 15, II).

Baisse de prix. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou un prix plus avantageux pour l’acheteur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui a 1 mois pour accepter (art. 15, II). C’est le « droit de préemption subsidiaire ».

Exception. Le droit de préemption ne joue pas pour une vente à un parent jusqu’au 3e degré inclus, à condition que l’acquéreur occupe le logement au moins 2 ans (art. 15, II).

Si le locataire ne se porte pas acquéreur, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Il peut partir avant et ne paie alors le loyer et les charges que jusqu’à la remise des clés (F929).

Logement meublé : 3 mois, sans priorité d’achat

Pour un bail meublé, le bailleur qui veut vendre donne congé avec un préavis de 3 mois avant l’échéance, dans les mêmes formes (art. 25-8). L’article 25-8 ne prévoit aucune offre de vente au locataire : celui-ci « peut acheter le logement qu’il habite, mais il n’est pas prioritaire » (service-public.gouv.fr, F35784). Voir notre guide sur le bail meublé.

Les locataires protégés

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l’attribution des logements conventionnés, sauf à lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par la loi (art. 15, III ; art. 25-8 pour le meublé). Le montant du plafond dépend de la composition du foyer et de la zone : consultez le barème à jour sur la fiche F929 de service-public.gouv.fr. La loi protège aussi d’autres situations (locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, par exemple) : voir notre guide du congé donné par le bailleur.

Cette protection ne s’applique pas si le bailleur, personne physique, a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce même plafond (art. 15, III).

Sanction. Un congé pour vente frauduleux est puni d’une amende pénale de 6 000 € au plus pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (art. 15 et 25-8) ; le locataire peut en outre demander des dommages et intérêts (F929).

Quel professionnel consulter

Le notaire chargé de la vente vérifie la validité du congé, s’assure que le droit de préemption du locataire a été respecté et lui notifie une éventuelle baisse de prix, comme l’exige l’article 15. L’agent immobilier qui gère le bien peut rédiger et délivrer le congé dans les formes. Avant la mise en vente, le diagnostiqueur établit le dossier de diagnostics à annexer à la promesse (voir diagnostics obligatoires).