Acheter un logement occupé par un locataire

Le bail continue avec vous

« Le propriétaire d’un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s’il est habité par un locataire » (service-public.gouv.fr, F35784). Une fois la vente signée :

• vous devez informer le locataire de vos coordonnées ;
• le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit aux mêmes conditions ;
• c’est vous qui lui restituerez le dépôt de garantie à son départ ;
• l’engagement de la caution du locataire demeure, sauf clause contraire de l’acte de cautionnement (F35784).

Vous ne pouvez pas modifier le contrat sans l’accord du locataire (service-public.gouv.fr). Pendant la mise en vente, les visites sont limitées à 2 heures par jour, hors dimanches et jours fériés (F35784).

Avant de signer, demandez le bail, l’état des lieux d’entrée et le montant du dépôt de garantie : vous reprenez le bail tel quel, et c’est vous qui rendrez le dépôt. Les règles du bail sont détaillées dans notre guide bail de location.

Le locataire n’est pas prioritaire si le logement est vendu occupé

Le locataire peut acheter le logement, « mais il n’est pas prioritaire pour le faire. Il n’a pas de droit de préemption », sauf dans certaines situations, par exemple la mise en vente de l’immeuble (F35784). Service-public.gouv.fr le confirme : si le logement est vendu occupé, le bail se poursuit avec l’acquéreur, sans priorité d’achat (F31531).

Deux droits de préemption existent en revanche (voir notre guide droit de préemption) :

• celui du congé pour vendre, quand le bailleur vend le logement libre ;
• celui de la première vente après division d’un immeuble, que service-public.gouv.fr évoque comme exception (« en cas de mise en vente de l’immeuble », F35784).

Quand pourrez-vous récupérer le logement ?

Pour un logement loué vide, le délai dépend de la date de fin du bail en cours au jour de l’acte authentique (F35784) :

Exemple de service-public.gouv.fr : achat le 1er mars 2026, bail se terminant le 31 mai 2028. Le congé pour vendre ne peut libérer les lieux qu’au 31 mai 2031, fin de la 1re reconduction.

Préavis. La lettre de congé doit indiquer le motif et parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin d’un bail vide, 3 mois pour un meublé (F35784).

Locataires protégés. Selon son âge et ses ressources, le locataire peut être protégé : le bailleur ne peut alors pas lui donner congé, ou seulement à des conditions particulières (F35784). Vérifiez ce point avant l’achat si vous comptez libérer le logement.

Si vous donnez ensuite congé pour vendre

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire d’un logement vide, valable pendant les 2 premiers mois du préavis (F35784 ; loi du 6 juillet 1989, art. 15). S’il accepte, il dispose de 2 mois pour signer l’acte, 4 mois s’il recourt à un prêt ; s’il accepte dans le délai, toute promesse signée avec un autre acheteur est annulée (F35784). Le locataire qui exerce ce droit ne paie pas de commission d’agence.

Ce droit ne joue pas si l’acheteur est un parent jusqu’au 3e degré du propriétaire qui occupera le logement au moins 2 ans (F35784).

Congé frauduleux. Le locataire qui prouve que le propriétaire n’avait pas l’intention de vendre (prix excessif, par exemple) peut saisir le juge ; le propriétaire encourt une amende pénale de 6 000 € au plus, 30 000 € pour une personne morale (F35784).

Quel professionnel consulter

Le notaire vérifie le bail en cours, sa date d’échéance et le dépôt de garantie transféré, et rédige l’acte. L’agent immobilier organise les visites dans la limite de 2 heures par jour, hors dimanches et jours fériés (F35784), et peut vous transmettre le bail en cours avant l’offre. Le diagnostiqueur réalise les diagnostics du dossier de vente ; l’accès au logement se fait avec le locataire en place.