En bref
Un bail de logement vide dure au moins 3 ans si le bailleur est un particulier et 6 ans s’il est une personne morale ; un bail meublé dure 1 an (9 mois pour un étudiant) et un bail mobilité de 1 à 10 mois (loi du 6 juillet 1989, art. 10 ; service-public.gouv.fr). Le locataire d’un logement vide donne congé avec 3 mois de préavis, réduits à 1 mois en zone tendue et dans plusieurs cas prévus par l’article 15 ; en meublé, le préavis est toujours d’1 mois. Le loyer se révise une fois par an selon l’IRL, dont la dernière valeur publiée au 12 octobre 2026 est 148,37 (2e trimestre 2026), soit + 1,15 % sur un an (Journal officiel ; service-public.gouv.fr).
Durée du bail : 3 ans, 6 ans, 1 an
| Type de bail | Durée minimale | À l’échéance |
|---|---|---|
| Vide, bailleur personne physique | 3 ans | Reconduit tacitement pour 3 ans ou renouvelé |
| Vide, bailleur personne morale (société, association) | 6 ans | Reconduit tacitement pour 6 ans ou renouvelé |
| Meublé | 1 an | Renouvelé automatiquement sans congé |
| Meublé loué à un étudiant | 9 mois | Prend fin sans congé, pas de renouvellement |
| Bail mobilité (meublé) | 1 mois minimum, 10 mois maximum | Renouvellement interdit au-delà de 10 mois |
Sources : loi de 1989, art. 10 (Légifrance) ; service-public.gouv.fr.
Bail vide de moins de 3 ans. Un bailleur particulier peut signer un bail d’1 an au moins si un événement familial ou professionnel précis le justifie (départ à la retraite, logement d’un enfant étudiant…). Le motif doit figurer dans le bail et le bailleur doit confirmer sa réalisation par lettre recommandée au moins 2 mois avant l’échéance ; un seul report est possible. À défaut, le bail est réputé conclu pour 3 ans (service-public.gouv.fr).
Bail signé depuis le 1er octobre 2026. Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire en vigueur ; il mentionne notamment l’identifiant fiscal du logement (sauf dans les départements d’outre-mer) et, le cas échéant, la servitude de résidence principale (service-public.gouv.fr, vérifié le 1er octobre 2026).
Préavis du locataire : 3 mois ou 1 mois
En meublé, le locataire peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis. En vide, le préavis est de 3 mois, mais il tombe à 1 mois (loi de 1989, art. 15, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023) :
- dans les zones tendues (communes de la liste annexée au décret n° 2013-392, abrogé au 1er janvier 2027 par le décret n° 2026-831 : pour un bail signé en 2027, vérifier la liste alors applicable) ;
- en cas de premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
- si l’état de santé, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile ;
- pour le bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, ou du locataire qui obtient un logement social ;
- en cas de violences conjugales ou sur un enfant, avec les justificatifs prévus (ordonnance de protection, poursuites ou condamnation de moins de 6 mois).
Le motif doit être indiqué dans la lettre et justifié ; sans motif, le préavis de 3 mois s’applique. Le préavis court à partir du jour où le bailleur reçoit la lettre : reçue le 5 septembre, elle fait courir un préavis d’1 mois jusqu’au 5 octobre à minuit (service-public.gouv.fr). En zone tendue, la lettre mentionne l’adresse du logement et le bénéfice du préavis réduit (service-public.gouv.fr).
Comment donner congé. Lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement. Un simple courriel n’est pas valable, même accepté en retour ; la lettre recommandée électronique l’est, si le bailleur particulier a d’abord accepté ce mode d’envoi, avec 15 jours pour répondre (service-public.gouv.fr).
Congé donné par le bailleur
Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et pour un motif autorisé : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. Le préavis est d’au moins 6 mois en vide et de 3 mois en meublé ; en bail mobilité, le bail s’arrête à son terme sans congé (loi de 1989, art. 15 ; service-public.gouv.fr). Certains locataires sont protégés, notamment ceux de plus de 65 ans aux revenus modestes : le bailleur doit alors leur proposer un relogement à proximité.
Révision annuelle du loyer selon l’IRL
Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee :
Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
| Trimestre | IRL métropole | Variation sur un an |
|---|---|---|
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | + 1,15 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | + 0,78 % |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | + 0,79 % |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | + 0,87 % |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | + 1,04 % |
Source : service-public.gouv.fr (vérifié le 12 juillet 2026) ; avis au Journal officiel pour le 2e trimestre 2026. En Corse, l’IRL du 2e trimestre 2026 vaut 146,22 ; dans les départements d’outre-mer, 146,94.
Exemple officiel : un bail signé le 20 juillet 2025 à 600 € peut être révisé le 20 juillet 2026 à 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 € (service-public.gouv.fr).
Le bailleur a 1 an à partir de la date de révision pour la demander ; elle n’est pas rétroactive et, passé ce délai, elle est perdue. La révision est interdite pour un logement classé F ou G au DPE dont le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole (depuis le 1er juillet 2024 outre-mer) (service-public.gouv.fr).
FAQ
Je pars pour un nouvel emploi : ai-je droit au préavis d’un mois ?
Oui, en cas de mutation, de premier emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, à condition de l’indiquer et de le justifier dans la lettre de congé (art. 15 ; service-public.gouv.fr).
Puis-je donner mon préavis par courriel ?
Non. Seuls la lettre recommandée (y compris électronique, sous conditions), l’acte de commissaire de justice et la remise en main propre contre émargement sont valables (service-public.gouv.fr).
Mon bailleur est une SCI : quelle durée de bail ?
Une SCI est une personne morale : 6 ans minimum. L’article 10 applique toutefois la durée de 3 ans des particuliers aux bailleurs « définis à l’article 13 » de la loi : faites vérifier par un professionnel si votre SCI en relève avant de signer.
Le bailleur peut-il réclamer une révision oubliée depuis deux ans ?
Non. La révision doit être demandée dans l’année qui suit sa date ; au-delà, elle est perdue et elle ne s’applique jamais rétroactivement (service-public.gouv.fr).
Un bail meublé peut-il durer moins d’un an ?
Oui, seulement s’il est loué à un étudiant (9 mois, sans renouvellement) ou s’il s’agit d’un bail mobilité de 1 à 10 mois, réservé notamment aux personnes en formation, stage, mutation ou mission temporaire (service-public.gouv.fr).
Quel professionnel consulter
Un agent immobilier qui gère des locations rédige un bail conforme au modèle réglementaire en vigueur depuis le 1er octobre 2026 et suit les révisions IRL. Pour un congé pour vendre ou un bail signé devant notaire (acte authentique), adressez-vous à un notaire. Avant toute révision, faites vérifier la classe énergétique par un diagnostiqueur : en F ou G, aucune hausse n’est possible.
Trouver un professionnel
Un seul professionnel par métier et par secteur, sélectionné et noté sur 100 points à partir de données publiques, titre vérifiable. Le métier, son registre officiel et les professionnels retenus :
Le agent immobilier retenu dans les grandes villes
| Ville | Professionnel | Secteur | Score /100 | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Paris | Laforêt Paris 15 Vaugirard | Paris, 15e arrondissement | 89 | Retenu |
| Marseille | ERA Agence de la Bastide | Marseille, 13e arrondissement | 90 | Retenu |
| Toulouse | Nestenn By Solvimo | Toulouse | 84 | Retenu |
| Nice | Immo Gambetta | Nice | 71 | Retenu |
| Lyon | Orpi Duguesclin Transactions | Lyon, 6e arrondissement | 89 | Retenu |
| Montpellier | Immo Angels | Montpellier | 80 | Retenu |
| Bordeaux | Human Immobilier Bordeaux Chartrons | Bordeaux | 90 | Retenu |
| Lille | Orpi Lille République Beaux-Arts | Lille | 92 | Retenu |
| Rennes | Nestenn Rennes Centre | Rennes | 80 | Retenu |
| Toulon | iBox Immobilier Toulon Jaurès | Toulon | 84 | Retenu |
Les 10 villes qui comptent le plus de ventes (DVF 2025) et où un agent immobilier est retenu ; dans une ville à plusieurs secteurs, la fiche au meilleur score. « Vérifié » : titre lu au registre par Payotte ; « Retenu » : titre déclaré, vérifiable sur la fiche.
Dans le même thème : Louer et investir
Sources
- Rédaction du bail d'habitation (service-public.gouv.fr, vérifié le 1er octobre 2026) (consulté le 11 octobre 2026)
- Bail d'habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ? (service-public.gouv.fr, vérifié le 6 mars 2026) (consulté le 11 octobre 2026)
- Un propriétaire peut-il louer un logement vide pour moins de 3 ans ? (service-public.gouv.fr, vérifié le 23 janvier 2026) (consulté le 11 octobre 2026)
- Préavis et formalités du congé donné par le locataire (service-public.gouv.fr, vérifié le 16 avril 2026) (consulté le 11 octobre 2026)
- Indice de référence des loyers (IRL) (service-public.gouv.fr, vérifié le 12 juillet 2026) (consulté le 11 octobre 2026)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 10 – version en vigueur depuis le 27 mars 2014 (Légifrance) (consulté le 11 octobre 2026)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 – version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 (Légifrance) (consulté le 11 octobre 2026)
- Avis relatif à l'indice de référence des loyers du deuxième trimestre de 2026 (Journal officiel, Légifrance) (consulté le 11 octobre 2026)
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