Bail meublé : meubles obligatoires, durée, dépôt, préavis

Les 11 éléments de mobilier obligatoires

L’article 2 du décret n° 2015-981 dresse la liste minimale (Légifrance) :

1. Literie comprenant couette ou couverture.
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (volets ou rideaux).
3. Plaques de cuisson.
4. Four ou four à micro-ondes.
5. Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur doté d’un compartiment à - 6 °C au maximum.
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
7. Ustensiles de cuisine.
8. Table et sièges.
9. Étagères de rangement.
10. Luminaires.
11. Matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Son article 1 ajoute que chaque pièce est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. Service-public.gouv.fr précise que le matériel d’entretien dépend du logement : un aspirateur s’il y a de la moquette, un balai et une serpillière pour du carrelage.

S’il en manque un. Un logement « dépourvu d’au moins 1 des meubles ou objets » de cette liste est un logement vide au sens de la réglementation (service-public.gouv.fr, fiche F1165). Les règles du bail vide (3 ans, dépôt d’1 mois, préavis du locataire de 3 mois) peuvent alors être revendiquées : faites vérifier la situation avant d’agir.

Inventaire. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis à la remise et à la restitution des clés, signés par les deux parties et annexés au bail. Ils ne peuvent pas être facturés en plus de l’état des lieux (service-public.gouv.fr ; loi de 1989, art. 25-5).

Durée du bail : 1 an, 9 mois ou bail mobilité

Sources : service-public.gouv.fr (fiches F920 et F1165).

Le bail mobilité est réservé au locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire (service-public.gouv.fr). Le bail doit suivre le modèle de bail réglementaire en vigueur à la date de signature (service-public.gouv.fr, fiche F920).

Dépôt de garantie : 2 mois maximum

« Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal » (loi de 1989, art. 25-6, Légifrance). En pratique (service-public.gouv.fr, fiche F31269) :

• loyer payable chaque mois ou tous les 2 mois d’avance : dépôt de 2 mois hors charges au plus, inscrit au bail, sans hausse possible en cours de bail ni au renouvellement ;
• loyer payable par trimestre d’avance : dépôt interdit ;
• bail mobilité : dépôt interdit.

Restitution. Le bailleur rend le dépôt dans 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois sinon, à compter de la remise des clés. En copropriété, il peut conserver une provision de 20 % au plus jusqu’à l’arrêté annuel des comptes (service-public.gouv.fr).

Exemple. Pour un studio meublé à 750 € hors charges payé au mois, le dépôt ne peut pas dépasser 1 500 €.

Préavis du locataire et congé du bailleur

Locataire. Il peut résilier à tout moment avec un préavis d’un mois, « y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois » (loi de 1989, art. 25-8). Le délai court à réception de la lettre par le bailleur (service-public.gouv.fr, fiche F1168).

Bailleur. Il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec 3 mois de préavis, pour reprendre le logement, le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux comme l’inexécution d’une obligation du locataire. Le congé est délivré par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources insuffisantes ne peut être congédié sans qu’un logement correspondant à ses besoins lui soit proposé, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources réduites (art. 25-8).

Bail mobilité. Il s’arrête à son terme, sans congé ni préavis du bailleur ; le locataire peut partir avant avec 1 mois de préavis (service-public.gouv.fr, fiche F2315).

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier qui gère des locations établit le bail meublé conforme au modèle réglementaire, l’inventaire du mobilier et les états des lieux. Avant la mise en location, un diagnostiqueur réalise les diagnostics à annexer au bail, dont le DPE. Pour la fiscalité de la location meublée (BIC), consultez notre guide LMNP.