Dépôt de garantie : montant, délai de restitution, pénalité

Combien le bailleur peut-il demander ?

L’article 22 précise qu’aucun dépôt ne peut être prévu « lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois », sauf si le locataire demande à payer mensuellement. Le montant doit figurer dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ni au renouvellement ; il ne produit pas d’intérêts au profit du locataire (art. 22).

Le dépôt est versé à la signature du bail. Payé en espèces, il donne droit à un reçu. À la signature, le bailleur ne peut encaisser que le loyer, le dépôt et les frais d’agence autorisés : exiger toute autre somme est interdit, même si une clause le prévoit (service-public.gouv.fr). Un locataire aux revenus modestes peut solliciter l’avance Loca-Pass d’Action Logement ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Délai de restitution : 1 mois ou 2 mois

Le délai court à partir du jour où le locataire rend les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception (service-public.gouv.fr) :

• 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
• 2 mois s’il ne l’est pas, déduction faite des sommes justifiées (art. 22).

Lors de la remise des clés, le locataire indique sa nouvelle adresse. Le bailleur qui a vendu le logement en cours de bail n’est plus redevable : c’est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt ; en cas de changement d’agence, c’est la nouvelle agence (service-public.gouv.fr).

Copropriété. Le bailleur peut conserver une provision justifiée de 20 % au plus du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ; la régularisation et le solde interviennent dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes. Les parties peuvent convenir de tout solder immédiatement (art. 22).

Quelles retenues sont autorisées ?

Le bailleur peut retenir les sommes restant dues : loyers ou charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations. Il doit les justifier : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, devis ou factures, lettre de réclamation des impayés restée sans réponse (service-public.gouv.fr).

En revanche, les différences dues à la vétusté ne peuvent pas entraîner de retenue ; une grille de vétusté convenue à la signature du bail aide à trancher (service-public.gouv.fr, état des lieux de sortie). Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait par refus du bailleur malgré une mise en demeure, c’est à lui de prouver qu’il a livré le logement en bon état ; sans état des lieux de sortie faute de présence du bailleur au rendez-vous du commissaire de justice, le locataire est considéré comme ayant rendu le logement en bon état.

La pénalité de 10 % par mois de retard

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (art. 22). La pénalité ne s’applique pas si le retard vient de ce que le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse à la remise des clés (service-public.gouv.fr).

Exemple : loyer de 800 € hors charges, dépôt de 800 €, restitué avec 2 mois et 3 jours de retard. Trois périodes mensuelles sont commencées : 3 × 80 € = 240 € de pénalité, soit 1 040 € dus au locataire.

Récupérer un dépôt non rendu : la marche à suivre

1. Mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en réclamant le dépôt et la pénalité ; service-public.gouv.fr propose un modèle de lettre.
2. Litige de moins de 5 000 € : démarche amiable obligatoire avant le juge, auprès d’un conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation (gratuits), ou d’un médiateur civil (payant).
3. Litige de plus de 5 000 € : le juge peut être saisi directement, la démarche amiable restant possible.
4. Juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement, dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier qui gère le bien établit l’état des lieux d’entrée et de sortie contradictoires sur lesquels reposent toutes les retenues : c’est la meilleure protection contre un litige sur le dépôt. Si le logement est vendu en cours de bail, c’est le nouveau propriétaire qui devra rendre le dépôt (service-public.gouv.fr) : un point à régler entre vendeur et acquéreur avec le notaire chargé de la vente.