État des lieux : obligations, coût partagé et plafond 2026

Une obligation à chaque entrée et à chaque sortie

L’état des lieux d’entrée est joint au bail et établi lors de la remise des clés ; l’état des lieux de sortie, lors de leur restitution ou très peu de temps après (service-public.gouv.fr). Trois façons de le faire :

• à l’amiable, entre locataire et propriétaire ;
• à l’amiable, entre le locataire et un professionnel (agent immobilier ou notaire) représentant le propriétaire ;
• par un commissaire de justice (ex-huissier) si l’une des parties refuse de venir, de faire l’état des lieux ou de le signer. Il convoque les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l’avance ; son constat s’impose à tous, même en l’absence de l’une d’elles.

En meublé, il faut en plus un inventaire et un état détaillé du mobilier, signés et annexés au bail, qui ne peuvent donner lieu à aucune facturation autre que celle de l’état des lieux (service-public.gouv.fr).

Ce que doit contenir le document

L’état des lieux est écrit, sur papier ou sous forme électronique, et remis à chaque partie à la signature. Les états d’entrée et de sortie se présentent soit sur un document unique à deux colonnes par pièce, soit sur deux documents de présentation similaire. Il mentionne au minimum (service-public.gouv.fr) :

• le type (entrée ou sortie), la date et la localisation du logement ;
• le nom des parties et, le cas échéant, des mandataires ;
• les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie ;
• les clés et moyens d’accès ;
• pour chaque pièce, l’état des sols, murs, plafonds, équipements et meubles, avec observations, réserves et photos éventuelles ;
• les signatures.

À la sortie, s’ajoutent la nouvelle adresse du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée et les évolutions constatées depuis.

Corriger l’état des lieux d’entrée. Le locataire peut demander à le compléter dans les 10 jours calendaires qui suivent, pour tout élément du logement, et pendant le 1er mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage (service-public.gouv.fr).

Qui paie l’état des lieux : le plafond au m² en 2026

D’où vient le plafond. Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (art. 2) a fixé le plafond de la prestation d’état des lieux à 3 € par m² de surface habitable. Il est révisé par arrêté selon l’IRL : celui du 17 juillet 2025 l’indexe, à compter du 1er janvier 2026, sur la variation de l’IRL entre les troisièmes trimestres 2024 et 2025 (Légifrance). Le montant applicable en 2026, publié par service-public.gouv.fr, est de 3,03 € TTC/m².

Exemple officiel : pour 25 m², un état des lieux facturé 170 € TTC. La moitié vaut 85 € ; le plafond, 25 × 3,03 = 75,75 €. Le locataire paie 75,75 €, le propriétaire 94,25 €. Facturé 100 €, le locataire n’en paie que la moitié, 50 € (service-public.gouv.fr).

Tarif du commissaire de justice en métropole (TVA incluse, arrêté tarifaire du 25 février 2026 cité par service-public.gouv.fr) :

S’ajoutent les lettres de convocation (18,06 €) et les frais de déplacement (11,28 €). Le total est partagé pour moitié ; les tarifs sont plus élevés dans les départements d’outre-mer (service-public.gouv.fr).

Sans état des lieux, ou en cas de désaccord

• Pas d’état des lieux d’entrée par refus du bailleur, malgré une mise en demeure : il devra prouver en fin de bail avoir livré un logement en bon état pour imputer des dégradations.
• Refus du locataire : il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et devra le rendre ainsi, sauf preuve contraire.
• Vétusté : les différences dues à l’usure normale ne justifient aucune retenue sur le dépôt de garantie ; une grille de vétusté peut être convenue à la signature du bail.

Pour un litige de 5 000 € ou moins, une démarche amiable (commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur) est obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection, dans les 3 ans suivant l’apparition du litige (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier mandaté pour la gestion réalise des états des lieux détaillés et photographiés, dans la limite du plafond de 3,03 € TTC/m² facturable au locataire en 2026. Pour une location meublée, il dresse aussi l’inventaire du mobilier. Un notaire peut aussi réaliser l’état des lieux en représentant le propriétaire (service-public.gouv.fr).