Encadrement des loyers 2026 : villes, plafonds, sanctions

Où s’applique l’encadrement du niveau des loyers en 2026 ?

Deux mécanismes coexistent. Dans toutes les communes en zone tendue, c’est l’évolution du loyer qui est encadrée : à la relocation ou au renouvellement, le bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer. Dans certaines grandes villes, c’est le niveau même du loyer qui est plafonné (service-public.gouv.fr). Voici la liste officielle des territoires du second dispositif :

Sources des dates : ministère de la Transition écologique pour Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux ; service-public.gouv.fr pour le Pays basque ; Grenoble-Alpes Métropole pour Grenoble.

Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville. Plaine Commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse. Grenoble-Alpes Métropole : Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, Venon, et une partie d’Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage et Seyssinet-Pariset. Pays basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque (service-public.gouv.fr).

Un dispositif expérimental. L’article 140 de la loi ELAN, dans sa version en vigueur au 11 octobre 2026, prévoit l’expérimentation « pour une durée de huit ans à compter de la publication » de la loi du 23 novembre 2018 ; la loi 3DS de 2022 l’avait prolongée de trois ans, « jusqu’en 2026 » (ministère). Les loyers de référence publiés pour Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Lille, Bordeaux, Grenoble et Montpellier valent jusqu’au 24 novembre 2026 ; ceux de Lyon-Villeurbanne couvrent novembre 2025 à octobre 2026 (service-public.gouv.fr). Sans nouvelle loi, l’encadrement du niveau des loyers prend fin le 24 novembre 2026 ; au 12 octobre 2026, aucune prolongation n’est publiée.

Loyer de référence, majoré, minoré : comment ça marche

Chaque année, le préfet fixe par arrêté, pour chaque secteur et catégorie de logement, un loyer de référence (loyer médian constaté par l’observatoire local des loyers), un loyer de référence majoré (+ 20 %) et un loyer de référence minoré (− 30 %) (ministère de la Transition écologique). Ces montants varient selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l’époque de construction (service-public.gouv.fr).

Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré ; le loyer de base (hors charges et hors complément) ne doit pas dépasser le majoré en vigueur à la signature. Ces montants figurent aussi dans l’annonce. Si le bail ne mentionne pas le majoré, le locataire a 1 mois après la prise d’effet du bail pour mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée ; le bailleur a 1 mois pour répondre, puis le locataire dispose de 3 mois pour saisir le juge (service-public.gouv.fr).

Le complément de loyer : conditions et interdictions

Un complément de loyer peut s’ajouter au loyer de base seulement si deux conditions sont réunies : le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base est égal au loyer de référence majoré. Son montant et sa justification doivent figurer dans le bail.

Pour un bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, soit un an après la publication de la loi du 22 août 2021 (loi ELAN, art. 140, version Légifrance en vigueur depuis le 24 août 2022 ; service-public.gouv.fr retient pour sa part le 18 août 2022), il est interdit si le logement présente au moins une de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, signes d’humidité, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Pour le contester, le locataire saisit la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois suivant la signature ; c’est au bailleur de prouver que le complément est justifié. Faute d’accord, il a 3 mois après l’avis de la CDC pour saisir le juge (service-public.gouv.fr).

Sanctions et recours du locataire

Si le loyer de base dépasse le majoré, le locataire peut demander une baisse et le remboursement du trop-perçu (CDC puis juge). Il peut aussi signaler le dépassement : à Paris, la Ville instruit les signalements. Le propriétaire encourt une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) (service-public.gouv.fr).

Au renouvellement, le locataire dont le loyer de base dépasse le majoré peut engager une action en diminution de loyer, au moins 5 mois avant la fin du bail ; en l’absence d’accord, la CDC doit être saisie au plus tard 4 mois avant l’échéance. À l’inverse, si le loyer est inférieur au minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation, au moins 6 mois avant la fin du bail. Depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 outre-mer), aucune hausse au renouvellement n’est possible pour un logement classé F ou G (ministère de la Transition écologique).

Hors de ces villes : l’encadrement de l’évolution en zone tendue

Dans les autres communes de zone tendue, à la relocation après moins de 18 mois de vacance, le nouveau loyer ne peut dépasser l’ancien, sauf révision selon l’IRL non appliquée dans les 12 derniers mois, travaux d’au moins 50 % de la dernière année de loyer (hausse limitée à 15 % du coût TTC des travaux, en loyer annuel) ou loyer manifestement sous-évalué. Aucune hausse n’est possible pour un logement F ou G (service-public.gouv.fr). Vérifier si votre commune est en zone tendue.

Quel professionnel consulter

Pour fixer un loyer conforme, rédiger un bail mentionnant les loyers de référence et justifier un éventuel complément, un agent immobilier qui gère des locations est l’interlocuteur naturel. Si le complément repose sur le confort ou si un défaut doit être levé, un diagnostiqueur certifié établit le DPE : un logement F ou G ne peut porter aucun complément.