Livraison VEFA : procès-verbal, réserves, 5 %

Ce qu’est juridiquement la livraison

Service-public.gouv.fr (fiche F2956, vérifiée le 18 septembre 2026) définit la livraison comme la prise de possession du logement par l’acheteur, matérialisée par la remise des clés et par la signature d’un état contradictoire entre le promoteur et l’acheteur, qui peut contenir des réserves.

Le logement doit être achevé. Selon l’article R261-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019), il l’est lorsque « sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation ». Les défauts de conformité qui n’ont pas un caractère substantiel et les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur utilisation n’empêchent pas l’achèvement. Ils ne sont pas pour autant effacés : la constatation de l’achèvement n’emporte ni reconnaissance de la conformité ni renonciation à vos droits.

En pratique, la fiche F2956 cite l’eau, le gaz, l’électricité et le chauffage, ainsi que des parties communes accessibles, avec ascenseurs et éclairage en état de marche. Des « imperfections mineures » qui n’empêchent pas d’habiter n’interdisent pas la livraison.

Le jour de la remise des clés : la méthode

L’ANIL recommande de :

• visiter le logement avec attention ;
• vérifier la conformité des travaux aux plans et au contrat ;
• tester tous les équipements ;
• « faire établir un procès-verbal dans lequel sont mentionnées avec précision les réserves éventuelles » ;
• conserver un exemplaire daté et signé.

Rédiger une réserve utile. Une réserve précise indique la pièce, l’élément concerné et le défaut constaté. Pour la réception des travaux, service-public.gouv.fr prévient qu’un défaut visible non signalé ne peut plus être réclamé au constructeur au titre des garanties ; seuls les défauts non visibles restent couverts selon leur nature (fiche F2958). D’où l’intérêt d’être exhaustif.

Le délai d’un mois pour les vices apparents oubliés

C’est la règle la plus méconnue de la VEFA. L’ANIL la formule ainsi : « L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la livraison, pour notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception les vices et défauts de conformité apparents non mentionnés lors de la livraison. »

Ce délai permet de compléter le procès-verbal après quelques semaines d’occupation : une fenêtre qui ferme mal, une prise absente, une teinte différente de la notice. Il ne s’agit pas d’un délai pour saisir le tribunal, mais pour notifier le vendeur.

Le délai pour agir en justice. Selon la fiche F2956, l’action contre le vendeur au titre des vices apparents « doit être exercée avant l’expiration du délai (en fonction de l’évènement le plus tardif) : soit de 1 an à compter de la réception, soit de 13 mois à compter de la prise de possession ». Lorsque la livraison intervient après la réception des travaux, l’acheteur dispose d’« un délai d’un an à compter de l’expiration du mois suivant la prise de possession ». L’ANIL rappelle qu’il faut saisir le tribunal avant l’expiration de ce délai si les réparations ne sont pas faites.

Consigner le solde de 5 %

En VEFA, les appels de fonds sont plafonnés à 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois, « il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat » (CCH, art. R261-14, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019).

Concrètement (service-public.gouv.fr, fiche F2956) :

• vous ne payez pas le solde au promoteur mais le déposez entre les mains d’un tiers, par exemple un notaire ou la Caisse des dépôts et consignations ;
• « le promoteur (vendeur) ne peut pas refuser de livrer le logement au motif que le solde est consigné » ;
• service-public.gouv.fr renvoie vers une démarche en ligne de consignation du solde auprès de la Caisse des dépôts et consignations (R65949).

L’ANIL précise que la somme est alors versée au vendeur lorsque les réserves sont levées.

Après la livraison : les garanties qui prennent le relais

Les désordres apparus après la livraison relèvent des garanties légales, qui courent à compter de la réception des travaux (service-public.gouv.fr, fiche F2958, vérifiée le 25 septembre 2026) :

La fiche F2958 mentionne expressément le vendeur d’immeuble à construire parmi les responsables.

Quel professionnel consulter

Un diagnostiqueur ou un géomètre-expert peut vous accompagner à la livraison pour contrôler les surfaces et repérer les défauts à inscrire en réserves. Le notaire peut recevoir le solde consigné. Sur les garanties de bonne fin avant la livraison, voyez notre guide garantie financière d’achèvement ; sur les retards, retard de livraison en VEFA.