Acheter neuf ou ancien : frais, TVA, garanties, PTZ

Ce que « neuf » veut dire pour le fisc

Le régime du neuf s’applique aux immeubles bâtis achevés depuis cinq ans au plus, achetés auprès d’un assujetti à la TVA, c’est-à-dire en pratique un promoteur ou un professionnel (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 110). L’article 1594 F quinquies, A du Code général des impôts soumet ces mutations, « lorsqu’elles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée », à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 %.

Un logement de quatre ans revendu par un particulier relève donc, lui, des droits de l’ancien : l’âge du bâtiment ne suffit pas, la qualité du vendeur compte.

Frais d’acquisition : le grand écart

Source : impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026. Pour une première acquisition à usage de résidence principale, impots.gouv.fr précise que « le taux maximum demeure fixé à 4,5 % ». Concrètement, le primo-accédant garde le taux voté par le département (art. 1594 D) : 4,50 % en général, 3,80 % dans l’Indre et les Hautes-Pyrénées (barème DGFiP du 1er juin 2026 ; voir hausse des droits de mutation).

Exemple à 300 000 € (barème impots.gouv.fr) :

• neuf : 2 100 € de taxe + 44,94 € de frais d’assiette + 300 € de contribution = 2 444,94 € ;
• ancien, au taux global maximal : 18 960 € + 300 € de contribution = 19 260 €.

La rémunération du notaire suit le même barème réglementé dans les deux cas (impots.gouv.fr). Faites le calcul pour votre bien avec notre calculateur de frais de notaire dans le neuf, ou consultez notre page frais de notaire pour l’ancien.

La TVA, incluse dans le prix du neuf

Dans le neuf, la vente est soumise à la TVA : « Le taux de TVA est de 20 % dans la majorité des cas » (impots.gouv.fr). Un taux réduit de 5,5 % s’applique à l’acquisition d’un logement destiné à devenir la résidence principale de l’occupant dans les zones ANRU et les quartiers prioritaires de la politique de la ville, sous conditions : ressources ne dépassant pas les plafonds du prêt locatif social majorés de 11 %, et prix plafonné.

Cette TVA est comprise dans le prix affiché par le promoteur. La comparaison utile porte donc sur le prix total, frais compris, et non sur les seuls frais de notaire. Seules les livraisons réalisées par un assujetti agissant en tant que tel entrent dans le champ de la TVA (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 20) : l’ancien vendu par un particulier n’y est pas soumis.

Garanties : l’avantage du neuf

Pendant la construction (VEFA). Le vendeur doit fournir une garantie de bonne fin : garantie d’achèvement ou garantie de remboursement (service-public.gouv.fr, fiche F39743). Voir notre guide garantie financière d’achèvement.

Après la réception des travaux (service-public.gouv.fr, fiche F2958) :

• parfait achèvement, 1 an : tous les désordres signalés à la réception ou apparus dans l’année ;
• bon fonctionnement, 2 ans : équipements dissociables ;
• décennale, 10 ans : solidité du bâtiment et éléments indissociables.

Ces garanties courent à compter de la réception des travaux. Elles ne sont pas propres au neuf acheté sur plan, mais c’est l’acquéreur d’un logement neuf qui en profite sur toute leur durée.

Taxe foncière : 2 ans d’exonération pour le neuf

Les constructions nouvelles bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière de 2 ans, à partir du 1er janvier qui suit l’achèvement (voir notre guide taxe foncière ; pour la durée de 2 ans : service-public.gouv.fr, fiche F2799, vérifiée le 16 avril 2026). Condition : déposer la déclaration foncière au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux, en ligne dans votre espace Finances publiques (rubrique « Biens immobiliers ») ou sur formulaire papier. Impots.gouv.fr rappelle que toutes les constructions nouvelles doivent être déclarées par le propriétaire dans ce délai de 90 jours. La commune ou l’intercommunalité peut réduire cette exonération (voir notre guide taxe foncière).

PTZ : le neuf partout, l’ancien sous conditions

Selon service-public.gouv.fr (fiche F10871, vérifiée le 15 septembre 2026) :

• dans le neuf, le PTZ est ouvert sur tout le territoire pour les offres émises depuis avril 2025. En habitat collectif, il finance jusqu’à 50 % de l’opération en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4 ;
• dans l’ancien, il ne finance que l’achat d’un logement avec des travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, en zones B2 ou C, et les travaux doivent être achevés dans un délai de 3 ans.

Estimez vos droits avec notre calculateur de PTZ.

Quel professionnel consulter

L’agent immobilier vous aide à comparer les prix de l’ancien et du neuf dans un même quartier. Le notaire calcule les droits exacts selon la qualité du vendeur et l’âge du bien. Le courtier en crédit vérifie votre éligibilité au PTZ et intègre la TVA et les frais dans le plan de financement. Dans l’ancien, le diagnostiqueur établit les diagnostics qui éclairent le budget de travaux.