Délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur

Qui en bénéficie, pour quels actes

L’article L271-1 vise « l’acquéreur non professionnel » et tout acte ayant pour objet :

• la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ;
• la souscription de parts donnant vocation à l’attribution d’immeubles d’habitation ;
• la vente d’immeubles à construire (Vefa) ;
• la location-accession à la propriété immobilière.

Ne sont pas concernés :

L’acheteur d’un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation (service-public.gouv.fr, F2057). La Cour de cassation l’a jugé : la faculté de rétractation ne concerne que les actes ayant pour objet un immeuble à usage d’habitation, et la volonté de l’acquéreur d’y construire sa maison, même entrée dans le contrat, est « indifférente » (Cass. civ. III, 4 février 2016, n° 15-11140, analysé par l’ANIL). Le contrat de construction de la maison, lui, relève de l’article L271-1, qui vise la construction d’un immeuble à usage d’habitation.

Le point de départ : la notification

L’acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception ou « par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise » (art. L271-1).

• Lettre recommandée : le délai court du lendemain de la première présentation, même si vous retirez la lettre plus tard à la poste.
• Remise en main propre : possible seulement si l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour la vente ; le délai court du lendemain de la remise, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret (art. L271-1).
• Avant-contrat puis acte : lorsqu’un compromis ou une promesse précède l’acte authentique, le délai ne s’applique qu’à cet avant-contrat (art. L271-1). Il n’y a pas de second délai à l’acte de vente.

L’acte doit indiquer de manière lisible et compréhensible les conditions et modalités d’exercice du droit de rétractation. Tout manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (art. L271-1).

Comment compter les 10 jours

Le délai est exprimé en jours : le jour de la notification ne compte pas (code de procédure civile, art. 641), d’où le départ au lendemain. Il expire le dernier jour à minuit, et s’il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (art. 642), règle à laquelle renvoie la fiche F2965 de service-public.gouv.fr.

Exemple : la lettre recommandée est présentée pour la première fois le jeudi 5 novembre 2026. Le délai court du vendredi 6 novembre et le dixième jour est le dimanche 15 novembre ; il est donc prorogé au lundi 16 novembre 2026 à minuit.

Comment se rétracter

La rétractation s’exerce « dans ces mêmes formes » que la notification : lettre recommandée avec avis de réception ou moyen équivalent (art. L271-1). Aucun motif n’est à donner. Conservez la preuve de dépôt et l’avis de réception.

Si l’acte a été signé par plusieurs acquéreurs (un couple, par exemple), la Cour de cassation admet une lettre unique, à condition que l’avis de réception porte les deux signatures, ou que l’époux signataire ait un pouvoir pour représenter son conjoint (Cass. civ. III, 9 juin 2010). Et la rétractation d’un seul des coacquéreurs suffit à anéantir le contrat (Cass. civ. III, 4 décembre 2013, n° 12-27293), selon l’analyse de l’ANIL.

L’argent versé pendant le délai

Pendant le délai de rétractation, nul ne peut recevoir de l’acquéreur « aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit », « sauf dispositions législatives expresses contraires » (art. L271-2), qui encadrent notamment les versements entre les mains d’un professionnel mandaté. Exiger ou recevoir un versement en violation de ces règles est puni de 30 000 € d’amende (art. L271-2). Le détail des sommes versées après le délai figure dans notre guide compromis ou promesse de vente.

Sans avant-contrat : le délai de réflexion

Si vous signez directement l’acte authentique sans compromis ni promesse, la loi remplace la rétractation par un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte. « En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours » (art. L271-1).

Quel professionnel consulter

Le notaire notifie l’avant-contrat, conserve la preuve de la date de première présentation et reçoit la rétractation éventuelle. L’agent immobilier mandaté peut remettre l’acte en main propre contre attestation, ce qui fait partir le délai dès le lendemain. Pour un achat financé à crédit, le courtier en crédit vous aide à préparer la demande de prêt pendant ce délai, sans attendre sa fin.