Condition suspensive de prêt : durée, refus, dépôt

Ce que dit la loi : articles L313-40 à L313-45

Mention obligatoire (art. L313-40). Tout acte écrit constatant l’achat d’un logement, y compris la promesse unilatérale acceptée et le contrat préliminaire de Vefa, doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts.

Condition automatique (art. L313-41). Si l’acte indique un financement par prêt, il est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts. Sa durée de validité ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature, ou, pour un acte sous seing privé soumis à enregistrement à peine de nullité, à compter de cet enregistrement.

Achat sans prêt (art. L313-42). Si l’acte indique un paiement sans prêt, l’acquéreur doit porter de sa main une mention reconnaissant qu’il a été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir de ces protections. Si cette mention manque, ou si l’acte ne dit rien du financement, et qu’un prêt est demandé, le contrat est considéré comme conclu sous condition suspensive.

Exclusion (art. L313-45). Ces règles ne s’appliquent pas aux ventes par adjudication.

Rédiger la clause : les paramètres à fixer

La loi impose un minimum d’un mois ; le reste se négocie dans l’avant-contrat. Service-public.gouv.fr (F188) liste les éléments que la condition doit préciser :

Côté acheteur, des paramètres réalistes (taux et durée proches du marché, montant conforme à son plan de financement) protègent sa capacité à faire jouer la clause. Côté vendeur, un délai court et un nombre de demandes défini limitent l’immobilisation du bien. Pour les autres conditions de l’avant-contrat, voir compromis ou promesse de vente ; pour la garantie que la banque exigera, garantie du prêt immobilier.

Le calendrier : du compromis à l’offre de prêt

1. Signature de l’avant-contrat puis délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur (code de la construction et de l’habitation, art. L271-1).
2. Dépôt des demandes de prêt dans le délai prévu par la clause.
3. Émission de l’offre de prêt : le prêteur doit maintenir ses conditions pendant au moins 30 jours à compter de sa réception, et l’emprunteur ne peut l’accepter que 10 jours après l’avoir reçue (code de la consommation, art. L313-34).
4. Information du vendeur et du notaire : en cas d’accord, l’acheteur les avertit et la vente se poursuit jusqu’à la signature (F188).

Le délai de 10 jours de l’article L313-34 se loge dans le délai de la condition suspensive : un délai de 45 à 60 jours laisse le temps d’obtenir l’offre puis de l’accepter.

Prêt refusé : ce qui se passe

Si le prêt est refusé, l’acheteur en informe le vendeur et le notaire dans les délais convenus, avec les justificatifs prévus. Si les démarches ont été accomplies dans les délais, la vente n’a pas lieu et l’acheteur récupère, sans pénalité, les sommes versées à la signature (F188).

La loi est plus précise : toute somme versée d’avance par l’acquéreur « est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit » (art. L313-41). Le dépôt de garantie du compromis (généralement 10 % du prix) ou l’indemnité d’immobilisation de la promesse unilatérale (en pratique 5 à 10 %), bloqués sur le compte séquestre du notaire (F2965), doivent donc être rendus en totalité.

Attention à la faute de l’acheteur. « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » (code civil, art. 1304-3). Un acheteur qui ne dépose aucune demande, ou une demande non conforme à la clause, risque ainsi de voir la condition réputée accomplie, et donc de perdre son dépôt.

La loi ne fixe pas de délai chiffré au-delà de ce remboursement « immédiat », mais elle sanctionne le retard : si la somme n’est pas rendue, elle « est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement » (code de la consommation, art. L341-35). Faites donc votre demande de remboursement par écrit, pour dater le point de départ.

Prolonger ou renoncer

Une prorogation du délai se convient par avenant entre vendeur et acheteur ; la fiche officielle consultée n’en fixe pas les modalités. L’acheteur qui dispose des fonds peut aussi renoncer à la condition, mais l’acte doit alors porter la mention manuscrite de l’article L313-42 : en cas de recours ultérieur à un prêt, il ne pourra plus invoquer la protection légale.

Quel professionnel consulter

Le courtier en crédit aide à fixer un montant, une durée et un taux maximal réalistes avant la signature, puis à obtenir l’offre dans le délai. Le notaire rédige la clause, conserve le dépôt sur son compte séquestre et le restitue si la condition défaille. L’agent immobilier qui rédige un compromis doit y reporter fidèlement les paramètres convenus.