Certificat d'urbanisme : CU d'information ou opérationnel

Deux certificats : information ou opérationnel

L’article L410-1 du Code de l’urbanisme distingue deux certificats, souvent appelés CU « a » et CU « b ».

Le CU d’information signale aussi un ancien site industriel répertorié, un secteur de sols pollués, ou un projet soumis à l’avis d’un service de l’État. Si nécessaire, il annonce un possible sursis à statuer sur une future demande (service-public.gouv.fr).

Le CU opérationnel peut être positif ou négatif. Positif, il donne les renseignements du CU d’information et se prononce en plus sur trois points : la localisation approximative des bâtiments dans l’unité foncière, leur destination et l’état des équipements publics existants ou prévus (voies et réseaux). Négatif, il motive le refus : le terrain ne peut pas accueillir l’opération décrite, mais le certificat donne quand même les renseignements généraux du CU d’information (service-public.gouv.fr).

Demander un CU : qui, comment, combien

• Qui : le propriétaire ou toute personne intéressée, par exemple un futur acquéreur, un notaire ou un agent immobilier. Le propriétaire n’en est pas averti (service-public.gouv.fr).
• Coût : gratuit.
• Formulaire : cerfa de demande de certificat d’urbanisme, en ligne si la mairie a un téléservice, sinon déposé ou envoyé en recommandé à la mairie du terrain.
• Pièces : un plan de situation (obtenu par exemple sur Géoportail) ; pour un CU opérationnel, en plus, le plan du terrain avec les constructions existantes et une note décrivant le projet et la destination des bâtiments.
• Exemplaires : 2 pour un CU d’information, 4 pour un CU opérationnel ; un de plus en périmètre de monument historique, deux de plus dans le cœur d’un parc national.

Délais d’instruction et CU tacite

La mairie dispose d’1 mois (CU d’information) ou de 2 mois (CU opérationnel) à partir de la réception du dossier. Faute de réponse dans ce délai, le silence vaut certificat tacite (art. R*410-12).

Le CU tacite protège moins : il garantit seulement les règles d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations. La mairie doit malgré tout répondre par écrit, même en retard (service-public.gouv.fr). Pour un CU tacite, les 18 mois courent à partir de la date où il est acquis, même si un certificat exprès arrive ensuite (art. R*410-18).

18 mois de règles figées

C’est l’intérêt principal du CU. Pendant 18 mois à compter de sa délivrance, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations et les limitations administratives au droit de propriété qu’il mentionne ne peuvent pas être remis en cause pour une demande de permis ou de déclaration préalable déposée dans ce délai. Une exception : les règles qui visent la sécurité ou la salubrité publique (art. L410-1).

Concrètement, selon service-public.gouv.fr :

• l’autorisation déposée dans les 18 mois est instruite selon les règles en vigueur à la délivrance du certificat ;
• le taux des taxes ne peut pas augmenter ;
• un droit de préemption instauré après la délivrance ne peut pas être exercé pendant la validité du CU.

Le CU ne dispense pas de l’autorisation elle-même : voir permis de construire et déclaration préalable.

Prolonger le certificat

Le CU peut être prolongé d’1 an si les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables au terrain n’ont pas changé. La demande, sur papier libre en 2 exemplaires avec le CU, part à la mairie au moins 2 mois avant la fin de validité. Sans réponse écrite dans les 2 mois, la prolongation est acquise ; elle court à partir de la fin du certificat initial. En cas de refus motivé, il reste à demander un nouveau CU, à nouveau valable 18 mois (service-public.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Le notaire demande ou vérifie les renseignements d’urbanisme avant une vente de terrain et rédige la promesse, éventuellement sous condition d’un CU opérationnel positif. Pour un projet de division ou une implantation précise, le géomètre-expert prépare les plans joints à la demande. L’agent immobilier qui commercialise un terrain peut aussi solliciter un CU pour informer les acheteurs.