Division parcellaire : déclaration préalable ou permis ?

Division ou lotissement : ce que dit le code

Le code de l’urbanisme définit le lotissement de façon large : « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (art. L442-1). Détacher un seul lot à bâtir de son jardin constitue donc déjà un lotissement au sens du code.

Deux régimes en découlent :

• permis d’aménager pour les lotissements « qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement » (art. R*421-19, a) ;
• déclaration préalable pour les autres lotissements (art. L442-3 et R*421-23, a).

L’article R*421-19 a été modifié par le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026. Ses nouvelles dispositions s’appliquent aux demandes déposées à compter du 28 septembre 2026, selon la note publiée sur Légifrance. Pour un dossier déposé après cette date, faites confirmer le régime applicable par le service de l’urbanisme de votre mairie.

Quelle autorisation selon votre projet ?

Dans tous les cas, consultez le PLU : il peut limiter le nombre de lots, imposer une surface minimale ou des distances aux limites (F37932). Une autorisation de construire ne vaut pas autorisation de diviser : la division doit faire l’objet d’une demande dédiée (F37932).

Zones protégées. L’article L115-3 permet à une commune de soumettre à déclaration préalable les divisions volontaires non soumises à permis d’aménager, dans certaines zones. Elle peut s’y opposer si la division risque de compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou les équilibres biologiques. Une division faite en violation de cette règle peut être annulée pendant cinq ans après la publication de l’acte.

Délais d’instruction (art. R*423-23) : un mois pour une déclaration préalable, trois mois pour un permis d’aménager.

Le bornage par le géomètre-expert

Avant de demander l’autorisation, service-public.gouv.fr indique qu’il faut faire appel à un géomètre-expert. Il réalise le bornage des parcelles et établit un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC) pour mettre à jour le cadastre (F37932).

Le bornage fixe et matérialise la limite entre deux propriétés. Le géomètre-expert examine les titres, pose les bornes et rédige un procès-verbal de bornage accompagné d’un plan. Une fois signé par les deux voisins, ce procès-verbal ne peut plus être contesté (F3037). « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs » (code civil, art. 646). Le cadastre, lui, ne garantit pas les limites réelles (F3037).

Le bornage conditionne aussi la vente. Toute promesse ou tout contrat de vente d’un terrain destiné à une habitation doit mentionner si son descriptif « résulte d’un bornage ». Pour un lot de lotissement, cette mention est obligatoire (code de l’urbanisme, art. L115-4).

Vendre les lots : les règles du lotissement

Lotissement sous permis d’aménager. « Aucune promesse de vente ou de location d’un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager » (art. L442-4). Une fois le permis obtenu, seule une promesse unilatérale peut être signée. Le terrain vendu doit être constructible, viabilisé et délimité par un acte de bornage (F2484). Le lotisseur remet à l’acheteur le règlement et le cahier des charges du lotissement (F2073).

Lotissement sous déclaration préalable. Une promesse unilatérale peut être signée avant la décision de non-opposition. Le terrain doit être borné (F2073).

Sanction. Vendre ou louer des terrains en lotissement sans l’autorisation requise, ou sans en respecter les prescriptions, est puni d’une amende de 15 000 € (F2484).

Terrain isolé. Hors lotissement, il peut être vendu sans être viabilisé ni borné (F2073).

Si vous vendez une parcelle, le notaire publie la division au service de la publicité foncière. Si vous conservez les parcelles, cette démarche n’est pas obligatoire (F37932).

Taxes et impôts

La division modifie vos impôts fonciers. Les constructions qui suivent une division, ou les aménagements d’un lotissement, entraînent la taxe d’aménagement et, le cas échéant, la taxe d’archéologie préventive (F37932).

Quel professionnel consulter

Le géomètre-expert borne les parcelles et établit le DMPC avant la demande d’autorisation (F37932). Le notaire rédige la promesse puis l’acte de vente et publie la division. Pour fixer le prix d’un lot à bâtir, l’agent immobilier connaît les ventes de terrains du secteur. Voir aussi nos guides sur l’achat d’un terrain et sur la taxe d’aménagement.