Changement d'usage d'un logement : autorisation, sanctions

Usage ou destination : deux régimes distincts

La destination est une notion d’urbanisme. Service-public.gouv.fr (F35336) liste cinq destinations, découpées en sous-destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Passer de l’une à l’autre exige :

• une déclaration préalable sans modification de la façade ni de la structure porteuse (code de l’urbanisme, art. R*421-17, b) ;
• un permis de construire si les travaux modifient « les structures porteuses ou la façade du bâtiment » (art. R*421-14, c).

Un changement de sous-destination au sein d’une même destination est dispensé de formalité (F35336).

L’usage vise l’utilisation réelle d’un local d’habitation. Pour l’article L631-7 du CCH, constituent des locaux à usage d’habitation « toutes catégories de logements et leurs annexes », y compris les chambres de service, les logements de fonction et les locaux meublés donnés en location. Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, ou à n’importe quel moment au cours des trente dernières années. La location d’un meublé de tourisme constitue un changement d’usage.

Les deux autorisations peuvent se cumuler. Quand le changement d’usage s’accompagne de travaux soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, cette demande « vaut demande de changement d’usage » (CCH, art. L631-8).

Quelles communes exigent une autorisation ?

En principe, un changement d’usage est dispensé de formalité (F35336). Il devient soumis à autorisation :

• de plein droit dans les communes « dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l’article 1406 bis du code général des impôts » (CCH, art. L631-7, version en vigueur depuis le 21 février 2026). Service-public.gouv.fr précise qu’il s’agit du périmètre de la taxe annuelle sur les logements vacants, dit des zones tendues, et met en ligne un simulateur ;
• sur délibération du conseil municipal ou de l’intercommunalité dans les autres communes, pour tout ou partie du territoire (art. L631-9).

Attention aux sources anciennes. Le critère historique visait les communes de plus de 200 000 habitants et les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. La fiche service-public F3107, vérifiée le 12 mai 2026, le reprend encore. Le texte de l’article L631-7 en vigueur ne mentionne plus ce seuil : vérifiez auprès de votre mairie.

Exceptions. Le maire peut autoriser une activité professionnelle, même commerciale, dans une partie de la résidence principale du demandeur, sans nuisance ni danger pour le voisinage (art. L631-7-2). Service-public.gouv.fr ajoute que, sans clientèle ni marchandises reçues, aucune autorisation n’est nécessaire (F35336). Louer sa résidence principale pour de courtes durées n’exige pas non plus d’autorisation (art. L631-7-1 A).

Demande, compensation et cas de Paris

L’autorisation est délivrée par le maire, après avis du maire d’arrondissement à Paris, Marseille et Lyon (art. L631-7-1). Une délibération municipale fixe les conditions par quartier ou arrondissement. Le délai de réponse est en général de 2 mois à dossier complet, sauf délai différent prévu par le règlement municipal (F35336).

Sans compensation, l’autorisation est accordée à titre personnel : elle cesse avec l’activité professionnelle du bénéficiaire (art. L631-7-1). Elle ne peut être transmise ni à un successeur ni à un acquéreur (F35336).

Avec compensation, le demandeur transforme en même temps en habitation un local ayant un autre usage (bureau, commerce). Le titre est alors « attaché au local et non à la personne » (art. L631-7-1). Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation, publiée au fichier immobilier (F35336).

À Paris, la demande se dépose au Bureau accueil et service à l’usager (Basu), par voie dématérialisée ou à défaut en lettre recommandée au Bureau des changements d’usages, 103 avenue de France, 75013 Paris (F35336). Les conditions de compensation sont fixées par le règlement municipal : service-public.gouv.fr renvoie au Basu pour les connaître.

Copropriété : l’autre autorisation à obtenir

L’autorisation du maire ne suffit pas en copropriété. Pour les meublés de tourisme, la demande « ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété » (CCH, art. L631-7-1 A).

Service-public.gouv.fr (F3107) indique qu’un copropriétaire peut changer l’affectation de son lot sans autorisation du syndicat s’il respecte trois points : la destination de l’immeuble, les droits des autres copropriétaires et les clauses du règlement. Il faut en revanche l’accord de l’AG en cas de travaux importants, d’atteinte aux parties communes ou de modification du règlement.

Pour transformer un local non commercial (bureau, cabinet) en habitation contre la destination de l’immeuble, l’article 9 de la loi de 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025 (loi n° 2025-541 du 16 juin 2025), soumet cette modification à l’approbation de l’assemblée « à la majorité prévue à l’article 24 ». La fiche F2416, vérifiée le 9 mai 2025, évoque encore l’unanimité.

Sanctions

L’article L651-2 du CCH, en vigueur depuis le 21 novembre 2024, punit toute infraction aux articles L631-7 ou L631-7-1 A d’une amende civile jusqu’à 100 000 € par local irrégulièrement transformé. La remise en l’état initial du logement peut aussi être ordonnée, sous astreinte jusqu’à 1 000 € par jour et par mètre carré utile (service-public.gouv.fr, F2043).

Pour un meublé de tourisme, l’autorisation de changement d’usage suppose aussi un DPE classé entre A et E, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034 (art. L631-10).

Quel professionnel consulter

Avant d’acheter un local à transformer, le notaire vérifie l’usage réputé du local, le règlement de copropriété et l’existence d’une autorisation publiée au fichier immobilier. L’agent immobilier doit pouvoir vous dire si le bien est vendu comme habitation, bureau ou local commercial. Si le projet comprend des travaux, voir notre guide permis de construire ou déclaration préalable.