Terrain à bâtir : TVA sur prix ou marge, droits, taxes

Qu’est-ce qu’un terrain à bâtir pour le fisc ?

La définition est objective. Sont terrains à bâtir « tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme » (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 10, commentant le 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI). Les documents de référence sont le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu et, dans les petites communes qui n’en ont pas, la carte communale (§ 30).

Conséquence : les intentions de l’acheteur et l’usage réel du terrain sont « sans incidence » sur la qualification (§ 10). Un terrain constructible acheté pour en faire un jardin reste, pour la TVA, un terrain à bâtir.

TVA : particulier ou professionnel, tout change

Vendeur particulier. La TVA ne s’applique qu’aux livraisons réalisées « par un assujetti agissant en tant que tel » (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 20). Un particulier qui vend son terrain n’y est pas soumis.

Vendeur professionnel. Les livraisons de terrains à bâtir réalisées par un assujetti agissant en tant que tel sont « imposables de plein droit » (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 1). Le taux est généralement de 20 % (impots.gouv.fr, page « Achat d’un immeuble à bâtir »).

Prix total ou marge : la question clé

Le principe : le prix total. La base d’imposition est constituée de toutes les sommes reçues par le vendeur en contrepartie de la vente, hors TVA (CGI, art. 266 et 267 ; BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 1).

L’exception : la marge. Pour un terrain à bâtir, la base est « la marge s’il est établi que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction » (CGI, art. 268 ; BOFiP, § 10). C’est le cas d’un terrain acquis auprès de personnes non assujetties, par exemple un particulier (§ 30). Typiquement : un lotisseur achète un champ à un particulier, le viabilise et revend des lots.

Le calcul. La marge est la différence entre le prix payé par l’acheteur, diminué de la TVA sur la marge elle-même, et le prix d’achat supporté par le revendeur (BOFiP, § 240). Le calcul se fait « en dedans » :

Marge taxable = (montant payé + charges augmentatives − prix d’achat) ÷ (1 + taux)

Exemple Payotte (formule BOFiP, taux de 20 %) : un lotisseur achète un terrain 60 000 € à un particulier et vous le revend 100 000 €. Marge taxable : 40 000 ÷ 1,20 = 33 333,33 €. TVA comprise dans le prix : 6 666,67 €. Sur le prix total, elle aurait été de 16 666,67 € pour le même prix TTC.

Les droits d’enregistrement selon le cas

Le BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-40, version du 1er juin 2016) répartit les acquisitions de terrains à bâtir en deux régimes :

Le taux réduit. L’article 1594 F quinquies, A du CGI soumet à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % « les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d’immeubles neufs […] lorsqu’elles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée ». Le BOFiP précise qu’il ne joue pas en cas de TVA sur la marge, qu’il est subordonné au paiement de la TVA et que la taxe additionnelle communale n’est alors pas perçue (§ 90 et 100). Impots.gouv.fr affiche, lui, un taux global de 0,71 % : les 0,70 % de taxe, plus les frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État (2,14 % du montant de la taxe, soit 15 € pour 700 € de taxe dans son exemple). C’est ce total de 0,71 % que l’acheteur paie chez le notaire.

Le droit commun. Son taux est fixé par l’article 1594 D du CGI et peut être modulé par les départements (BOFiP, § 50), plus une taxe additionnelle communale (§ 60). Impots.gouv.fr en donne le taux global maximal : 6,32 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, plus la contribution de sécurité immobilière de 0,1 % (15 € au minimum).

Les professionnels assujettis qui s’engagent à construire dans un délai de quatre ans peuvent bénéficier d’un régime d’exonération des droits proportionnels (CGI, art. 1594-0 G ; BOFiP, § 140 et suivants). Ce régime ne concerne pas le particulier qui fait construire sa maison.

La taxe d’aménagement, au moment de construire

La taxe d’aménagement ne porte pas sur l’achat du terrain mais sur la surface taxable de la construction autorisée (BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10). En 2026, la valeur forfaitaire par mètre carré est de 892 € hors Île-de-France et de 1 011 € en Île-de-France. Un abattement de 50 % s’applique notamment aux cent premiers mètres carrés des locaux à usage d’habitation principale (BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-20).

Le montant final dépend des taux votés localement : faites le calcul avec notre guide taxe d’aménagement.

Quel professionnel consulter

Le notaire détermine le régime de TVA et de droits applicable selon la situation du vendeur. Le géomètre-expert délimite le terrain. Le courtier en crédit intègre au plan de financement les droits de mutation, la TVA éventuelle et la taxe d’aménagement. Pour les vérifications d’urbanisme avant la signature, voyez notre guide acheter un terrain.