Retard de livraison en VEFA : report, pénalités, recours

Le délai de livraison, une mention obligatoire

L’article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH, version en vigueur depuis le 25 novembre 2018) impose que le contrat de VEFA, conclu par acte authentique, précise notamment le délai de livraison. Service-public.gouv.fr (fiche F2961, vérifiée le 18 septembre 2026) range aussi les éventuelles pénalités de retard parmi les clauses de l’acte.

Point de vigilance relevé par l’ANIL : le délai de livraison est souvent exprimé de façon large, et « des causes légitimes de suspension de délai sont très généralement prévues dans [le] contrat de vente : intempéries, grève générale… ». Lisez cette clause dans le projet d’acte, que vous recevez avant la signature.

À comparer avec la maison individuelle. En contrat de construction de maison individuelle, les pénalités de retard sont obligatoires et ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (CCH, art. R231-14). Aucune règle équivalente n’apparaît dans les sources lues pour la VEFA : la fiche F2956 renvoie aux pénalités « prévues » au contrat. Voir notre guide CCMI.

Les causes légitimes de report

La fiche F2956 cite comme causes couramment stipulées dans les « clauses de retard légitime » :

• les intempéries : « jours de gel, de neige, de pluie intense ou de vent violent rendant le chantier dangereux ou techniquement impossible » ;
• les grèves ;
• la faillite d’entreprise ;
• la force majeure.

La force majeure a une définition légale. Il s’agit d’« un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées », qui empêche l’exécution (Code civil, art. 1218).

Le report ne joue que dans les limites de la clause : un retard qui dépasse les jours justifiés reste un retard.

Vos recours en cas de retard non justifié

Le Code civil (art. 1217, version en vigueur depuis le 1er octobre 2018) offre cinq réponses à l’inexécution d’un contrat : refuser d’exécuter ou suspendre sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation. Service-public.gouv.fr (fiche F2956) les décline pour la VEFA :

1. Refuser de payer le solde (exception d’inexécution). Vous pouvez « refuser de payer le solde du prix tant que le vendeur n’a pas exécuté son obligation ». Mise en garde : si le contrat comporte une clause résolutoire, le vendeur peut vous adresser un commandement de payer, et vous disposez alors d’un mois pour régulariser ou saisir le juge.

2. Réclamer les pénalités. « S’il y a un retard de livraison au regard de la date contractuelle, le vendeur doit, en principe, verser les pénalités de retard prévues ». Elles supposent une clause pénale au contrat et un retard non justifié.

3. Demander la résolution. Vous pouvez « demander la résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation du contrat, lorsque le retard est suffisamment grave », par accord ou par décision de justice.

4. Demander des dommages-intérêts, « indépendamment ou en complément ». La fiche cite : frais de relogement, perte de chance de percevoir des loyers, frais de garde-meubles, intérêts intercalaires du prêt immobilier, cotisations d’assurances inutiles, ainsi que le préjudice moral.

Le tribunal compétent dépend du montant : tribunal de proximité jusqu’à 10 000 €, tribunal judiciaire au-delà (fiche F2956).

Si le promoteur ne termine pas du tout

Un retard peut annoncer une défaillance. Dans ce cas, la garantie financière d’achèvement finance la fin des travaux, ou la garantie de remboursement restitue les sommes versées si la vente est annulée (service-public.gouv.fr, fiche F39743). Le vendeur doit l’avoir souscrite avant la signature (CCH, art. L261-10-1). Voir notre guide garantie financière d’achèvement.

Et si c’est l’acheteur qui paie en retard ?

Les appels de fonds sont plafonnés (35 % aux fondations, 70 % au hors d’eau, 95 % à l’achèvement). Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements, son taux « ne peut excéder 1 % par mois » (CCH, art. R261-14, version en vigueur depuis le 1er septembre 2019).

Quel professionnel consulter

Le notaire qui a reçu l’acte peut vous indiquer la clause de délai, les causes de report et la clause pénale exactes. Si le retard vous oblige à prolonger un prêt relais ou à supporter des intérêts intercalaires, le courtier en crédit chiffre le surcoût, utile à votre demande de dommages-intérêts. À la livraison, voyez notre guide livraison en VEFA et réserves.