Meubles et frais de notaire : déduire le mobilier du prix

Pourquoi le mobilier change la facture

Le BOFiP le dit sans détour : lorsqu’une vente porte à la fois sur des meubles et des immeubles, les parties ont intérêt à augmenter la part du prix attribuée aux meubles, qui sont en général taxés moins lourdement ou qui ne donnent pas lieu au droit proportionnel, et à diminuer d’autant celle de l’immeuble. L’article 735 a été écrit pour « déjouer cette fraude » (BOI-ENR-DMTOI-10-120, § 1 et 10).

Les droits de mutation sur un logement ancien se composent d’une part départementale (5 % au plus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 ; pour une première acquisition de résidence principale, le taux voté avant la hausse, en général 4,50 % et plus bas dans quelques départements, voir hausse des droits de mutation), d’une part communale de 1,20 % et de frais d’assiette, soit un taux global de 6,32 % au plus (impots.gouv.fr). Le détail figure sur la page frais de notaire.

Exemple : une maison vendue 250 000 €, dont 8 000 € de meubles correctement désignés et estimés dans l’acte. Les droits au taux global de 6,32 % portent sur 242 000 € au lieu de 250 000 €, soit une économie de 8 000 × 6,32 % = 505,60 €.

Les deux conditions de l’article 735

Pour que les meubles échappent au tarif immobilier, deux conditions doivent être remplies en même temps (BOI-ENR-DMTOI-10-120, § 120).

1. Un prix particulier stipulé dans l’acte de vente. Il doit s’agir d’un véritable engagement des parties ; une simple déclaration estimative sans force obligatoire ne suffit pas. Le prix doit figurer dans l’acte lui-même, dans un document annexé ou dans un renvoi en marge. La jurisprudence refuse de tenir compte d’une évaluation faite dans un acte antérieur, postérieur ou même passé le même jour, sauf si l’acte de vente se réfère expressément à un acte ou état détaillé antérieur à la vente (§ 140 et 170). Une ventilation opérée « pour la perception seulement » entraîne le tarif immobilier sur le tout (§ 150).

2. Une désignation et une estimation article par article. Un prix global pour « le mobilier » ne suffit pas : si certains meubles ne sont pas estimés séparément, le tarif immobilier s’applique à la totalité du prix (§ 180). Des tolérances existent : les objets de même nature (vaisselle, batterie de cuisine, matériaux) peuvent être estimés globalement (§ 190).

L’estimation doit figurer dans l’acte ou dans un état annexé. L’acte peut aussi renvoyer à un inventaire authentique ou à un acte ayant une date certaine antérieure à la vente et pas trop ancienne. En revanche, un état sans date certaine, ou postérieur à la vente, ne vaut rien, et l’oubli ne peut pas être réparé par un acte complémentaire après l’enregistrement (§ 200 et 210).

La règle ne joue que si meubles et immeuble sont vendus par les mêmes vendeurs au même acquéreur (§ 100). Elle ne s’applique pas lorsque l’immeuble relève de la TVA immobilière (§ 90).

Quels biens peuvent être ventilés

Seuls des meubles peuvent être sortis du prix : la vente doit porter à la fois sur des immeubles « par nature ou par destination » et sur des meubles corporels ou incorporels (BOI-ENR-DMTOI-10-120, § 60). Ce qui est un immeuble par destination suit donc l’immeuble. En pratique, on écarte de la liste ce qui est incorporé au bâti et on y retient ce que l’on peut emporter : mobilier, électroménager non encastré, luminaires amovibles, linge, vaisselle. Ces exemples relèvent de l’usage, pas d’une liste fixée par un texte.

En pratique, l’état est souvent préparé dès le compromis ou la promesse, pour que la ventilation soit reprise telle quelle dans l’acte authentique ; ce qui compte pour le fisc, c’est qu’il figure dans l’acte de vente ou dans un état annexé (§ 200).

Justifier la valeur

Le BOFiP ne fixe aucun plafond en pourcentage. Il rappelle seulement que l’article 735 permet de contrôler si le prix fixé pour l’immeuble correspond à sa valeur vénale (BOI-ENR-DMTOI-10-120, § 10) : une part de meubles gonflée fait baisser artificiellement ce prix.

Ni l’article 735 ni le BOFiP ne prévoient de justificatif particulier. En pratique, une liste crédible indique, pour chaque article, sa désignation, son état et un prix d’occasion cohérent, et les vendeurs prudents gardent de quoi l’étayer en cas de contrôle : factures d’achat des meubles les plus chers, photos datées, annonces comparables sur le marché de l’occasion.

Un meuble acheté neuf il y a dix ans ne vaut plus son prix d’achat : une estimation au prix neuf attire l’attention sur une ventilation excessive.

Le risque de redressement

Si l’administration estime que la part des meubles est surévaluée, elle peut rectifier l’assiette des droits. Pour les droits d’enregistrement, son droit de reprise court en principe jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle de l’enregistrement de l’acte, lorsque l’exigibilité des droits y était suffisamment révélée (LPF, art. L180 ; BOI-CF-PGR-10-40, § 40).

Le rappel de droits s’accompagne de l’intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI, art. 1727 ; BOFiP). Si l’administration établit un manquement délibéré, une majoration de 40 % s’ajoute ; elle passe à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (BOI-CF-INF-10-20-20, § 20). La dissimulation d’une partie du prix est expressément visée par ces majorations. Sur une ventilation de quelques milliers d’euros, le gain est limité ; le risque, lui, ne l’est pas.

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige l’acte : c’est lui qui insère le prix particulier des meubles et l’état estimatif, et qui peut refuser une ventilation qu’il juge excessive. L’agent immobilier qui a négocié la vente peut aider à dresser la liste dès l’offre et le compromis, avec des valeurs d’occasion cohérentes.