Primo-accédant : les aides au premier achat en 2026

Êtes-vous primo-accédant ? Cela dépend de l’aide

La définition légale vise les personnes physiques « n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale ou n’ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt » (CCH, art. L31-10-3, I). Elle est levée en cas d’invalidité, de certaines allocations liées au handicap, ou si une catastrophe a rendu la résidence principale définitivement inhabitable.

Avoir vendu sa résidence principale il y a trois ans suffit donc pour le PTZ, pas pour le prêt Action Logement.

Le prêt à taux zéro

Le PTZ ne porte ni intérêts, ni frais de dossier, ni frais d’expertise, et finance toujours en complément d’au moins un autre prêt : PAS, prêt conventionné, prêt bancaire classique, prêt d’épargne logement ou prêt complémentaire (service-public.gouv.fr). Pour une offre émise du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027 :

• Neuf en immeuble collectif : 50 %, 40 %, 40 % ou 20 % du coût retenu selon la tranche de revenus ; pour un logement hors immeuble collectif, 30 %, 20 %, 20 % ou 10 %.
• Ancien : seulement en zone B2 ou C, avec des travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Ressources : le plus élevé du revenu fiscal de référence N-2 des occupants ou du coût total divisé par 9, sous un plafond qui va de 28 500 € (une personne, zone C) à 161 700 € (8 personnes et plus, zone A ou A bis).
• Durée : 25 ans au plus, avec un différé d’au moins 2 ans quand il existe.

Les revenus perçus à l’étranger entrent dans le calcul et doivent être justifiés (service-public.gouv.fr). Le détail des plafonds et des tranches figure dans notre guide PTZ 2026 ; le calculateur PTZ donne le montant.

Le prêt d’accession sociale

Le PAS finance la résidence principale de ménages aux revenus modestes : achat neuf, ancien avec ou sans travaux, construction (service-public.gouv.fr). Ses atouts :

• un taux plafonné : pour une offre émise en septembre ou octobre 2026, de 6,10 % (taux variable, ou fixe sur 12 ans au plus) à 6,55 % (fixe sur plus de 20 ans) ; à partir de novembre 2026, de 6,45 % à 6,90 % (service-public.gouv.fr) ;
• des frais de dossier limités à 500 € et une garantie exonérée de taxe de publicité foncière (ANIL) ;
• des émoluments du notaire réduits sur l’acte de prêt.

Il peut couvrir 100 % de l’opération, mais ni les frais de notaire, ni les frais d’hypothèque, ni les frais de dossier (service-public.gouv.fr) : il faut un apport personnel pour les payer. Les plafonds de ressources sont ceux du PTZ (ANIL). Voir notre guide PAS et prêt conventionné.

Le prêt Action Logement

Il s’adresse aux salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, sous plafonds de ressources (actionlogement.fr) :

• 30 000 € au maximum ;
• taux fixe de 1 % hors assurance obligatoire ;
• durée libre, 25 ans au plus ;
• pour un achat neuf, une construction ou un logement ancien vendu par un organisme HLM.

Le dossier complet doit parvenir au moins 30 jours ouvrés avant la signature chez le notaire. Les salariés agricoles ont un prêt distinct, jusqu’à 25 000 €. Détails dans notre guide prêt Action Logement.

Les droits de mutation : le taux le plus bas maintenu

Du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, les départements peuvent porter leur taux au-delà de 4,50 %, jusqu’à 5 %. Cette hausse ne s’applique pas lorsque le bien est une première propriété au sens de l’article L31-10-3 et qu’il est destiné à la résidence principale (art. 116, II). impots.gouv.fr le résume : pour une première acquisition à usage de résidence principale, le taux maximum reste de 4,50 %. Concrètement, le primo-accédant garde le taux voté par le département (art. 1594 D) : 4,50 % dans 98 des 100 lignes du barème, 3,80 % dans l’Indre et les Hautes-Pyrénées.

Ce n’est pas une exonération mais un maintien du taux voté par le département (art. 1594 D). Le barème DGFiP du 1er juin 2026 en donne les écarts : un primo-accédant paie 3,80 % dans l’Indre et les Hautes-Pyrénées au lieu de 4,50 %. La Savoie est à 4,50 % au titre de l’article 1594 D ; elle applique un taux réduit de 4,00 % au titre de l’article 1594 F septies, à condition que l’acquéreur s’engage à affecter le logement à sa résidence principale pendant au moins cinq ans. Sur un logement ancien de 200 000 €, passer de 5 % à 4,50 % économise 1 000 € de part départementale, avant frais d’assiette. La page frais de notaire donne le calcul par département, et notre guide sur la hausse des droits de mutation détaille les taux.

Quel professionnel consulter

Le courtier en crédit assemble le PTZ, le PAS et le prêt Action Logement auprès des banques qui les distribuent : toutes n’ont pas signé de convention avec l’État, et aucune n’est obligée d’accorder le PTZ (service-public.gouv.fr). Le notaire applique le taux de droits de mutation réservé au primo-accédant : signalez-lui votre situation dès l’avant-contrat. L’agent immobilier peut vous orienter vers des biens neufs ou situés en zone B2 et C, seuls éligibles au PTZ dans l’ancien.