Capacité d'emprunt 2026 : la règle des 35 % du HCSF

La décision du HCSF en vigueur

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a pris le 29 septembre 2021, sur le fondement de l’article L. 631-2-1 du code monétaire et financier, la décision D-HCSF-2021-7 « relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers », applicable au 1er janvier 2022. Elle a rendu contraignantes deux règles qui n’étaient jusque-là que des recommandations (2019, puis janvier 2021).

Deux décisions l’ont modifiée depuis :

• D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 : elle porte de 80 % à 70 % la part de la marge de flexibilité réservée aux résidences principales, ce qui libère 6 % de la production au lieu de 4 %.
• D-HCSF-2023-6 du 18 décembre 2023 (JORF du 24 décembre 2023), entrée en vigueur le 1er janvier 2024. Elle abaisse de 25 % à 10 % la part minimale de travaux qui ouvre droit au différé. Elle sort aussi du calcul du taux d’effort les prêts relais dont la quotité de financement ne dépasse pas 80 %.

La page officielle du HCSF ne mentionne aucune décision postérieure. Elle publie toujours le suivi trimestriel de la flexibilité, jusqu’au deuxième trimestre 2026.

Le taux d’effort : 35 %, assurance comprise

Le calcul. Le taux d’effort, c’est le total des charges annuelles d’emprunt divisé par les revenus annuels.

• Au numérateur, toutes les échéances de crédit : capital, intérêts et assurance emprunteur, dès lors qu’elle conditionne le prêt (FAQ du HCSF, question 12). Le prêt demandé s’ajoute aux crédits déjà en cours.
• Au dénominateur, le revenu net avant impôt de l’emprunteur ou du foyer, au sens des articles 156 et 156 bis du code général des impôts. On y ajoute les abattements forfaitaires et on en retire les revenus exceptionnels (question 13).

Les loyers. Ils comptent au brut, avec une décote que fixe la banque. Le calcul « différentiel », qui retire les loyers des mensualités, est exclu (question 17).

Sur toute la durée. Le taux d’effort n’est pas mesuré seulement la première année. Pour chaque année du prêt, les charges sont rapportées aux revenus constatés à l’octroi, et c’est le maximum qui compte (question 20). Avec des échéances lissées ou progressives, la pire année décide.

La durée : 25 ans, ou 27 avec différé

La durée maximale est de 25 ans. Elle se compte du premier décaissement jusqu’au dernier remboursement, différé compris (question 23).

Une durée totale de 27 ans est admise si l’amortissement ne dépasse pas 25 ans et si l’entrée dans les lieux est décalée par rapport au prêt (question 24) : par exemple 2 ans de différé puis 25 ans d’amortissement, ou 3 puis 24. Cela concerne :

• l’achat ou la construction d’un logement neuf (VEFA, contrat de construction de maison individuelle, contrat de promotion) ;
• l’achat dans l’ancien avec des travaux d’au moins 10 % du coût total de l’opération (25 % avant le 1er janvier 2024).

La marge de flexibilité : 20 % des dossiers

Une banque peut déroger aux deux critères pour 20 % au plus de sa production trimestrielle de crédits immobiliers (question 27). Dans cette marge :

• au moins 70 % doit servir à l’achat d’une résidence principale ;
• au moins 30 % doit aller à des primo-accédants (ces 30 % sont compris dans les 70 %) ;
• le reste, soit 6 % de la production, est libre.

L’usage de cette marge est laissé à l’appréciation de chaque banque : aucune n’est tenue d’accorder une dérogation.

La formule de la mensualité

Pour un prêt à échéances constantes, avec un capital C, un taux annuel nominal r et n mensualités :

M = C × i / (1 − (1 + i)^(−n)), avec i = r / 12

À l’inverse, la capacité d’emprunt pour une mensualité M donnée vaut :

C = M × (1 − (1 + i)^(−n)) / i

Ces deux formules sont des identités mathématiques de l’amortissement à échéances constantes. Le calcul du taux périodique par simple division du taux annuel par 12 (taux proportionnel) est la convention de calcul retenue par Payotte ; ce n’est pas une règle fixée par un texte.

Les montants pour 2 000 à 6 000 € de revenus, sur 15, 20 et 25 ans, sont dans notre calculateur de capacité d’emprunt.

Exemple pas à pas (revenus nets avant impôt de 4 000 €/mois, aucun autre crédit) :

1. Mensualité maximale : 4 000 × 35 % = 1 400 €, assurance comprise.
2. Taux de référence : 3,32 %, taux moyen des crédits à l’habitat nouveaux (hors renégociations) en août 2026, publié par la Banque de France le 6 octobre 2026. Ce taux s’entend hors frais et hors assurance.
3. Sur 25 ans (n = 300), si toute la mensualité allait aux intérêts et au capital : C ≈ 285 120 €. Sur 20 ans : ≈ 245 290 €.
4. Dans la réalité, il faut retirer de 1 400 € la prime d’assurance mensuelle. Le capital est donc plus faible.