Prêt relais : durée, quotité, taux d'usure et HCSF

Ce qu’est un prêt relais

La loi le définit comme « un crédit d’une durée limitée destiné à faire l’avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien » (code de la consommation, art. L311-1, 16°). L’ANIL le présente comme un prêt transitoire de courte durée, proposé aux propriétaires qui veulent acheter avant d’avoir vendu.

Le principe est simple : la banque vous prête une partie de la valeur estimée de votre bien actuel ; vous vous engagez à le mettre en vente, et le prix de vente rembourse le prêt relais.

Durée et quotité : ce que disent les sources officielles

Durée. Le code ne fixe pas de durée chiffrée : il parle d’un crédit « d’une durée limitée ». L’étude de l’ANIL de 2008 décrit un prêt « de courte durée, deux ans au maximum », auquel peut s’ajouter une période d’anticipation pouvant elle aussi aller jusqu’à deux ans lorsqu’il finance la construction d’un logement.

Quotité. Le montant prêté est inférieur à la valeur supposée du bien : selon la même étude de l’ANIL, il représente « en général au maximum 80 % » de cette valeur. La valeur est fixée sur la base d’une estimation, le plus souvent par des agents immobiliers, acceptée par le prêteur. Cette marge protège la banque contre une surévaluation et laisse au vendeur une marge de baisse : même vendu moins cher qu’espéré, le bien doit suffire à rembourser.

Le taux d’usure du prêt relais

La Banque de France publie chaque trimestre un taux d’usure propre aux prêts relais, catégorie des crédits immobiliers. Du 1er octobre au 31 décembre 2026 :

Le taux d’usure est le taux maximum légal qu’un établissement peut pratiquer : le taux annuel effectif global d’un prêt relais ne peut pas dépasser 6,49 % du 1er octobre au 31 décembre 2026. Il est recalculé à chaque trimestre.

Prêt relais et règles du HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques deux critères cumulatifs : un taux d’effort de l’emprunteur qui n’excède pas 35 % et une maturité du crédit qui n’excède pas 25 ans (décision du 29 septembre 2021, art. 1er).

Le prêt relais est traité à part à deux titres :

• il n’est pas lui-même soumis à la décision : l’article 3 exclut de son champ « les crédits relais tels que définis au 16° de l’article L. 311-1 du code de la consommation » ;
• ses charges sont exclues du taux d’effort du prêt principal, depuis le 1er janvier 2024, quand sa quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % (article 4 bis, inséré par la décision du 18 décembre 2023).

L’article 4 bis définit la quotité de financement comme « le rapport entre le montant du crédit relais et la valeur du bien mis en vente, nette le cas échéant du capital restant dû sur le prêt encore en cours sur le bien ». Le capital restant dû sur le bien vendu réduit donc la base de calcul.

Le vrai risque : ne pas vendre à temps

L’ANIL a analysé ce risque lors du retournement du marché de 2008 : quand les délais de vente s’allongent, l’emprunteur doit parfois baisser son prix pour vendre dans le délai du prêt. Elle rappelait aussi que le coût du prêt relais doit entrer dans le raisonnement. Son exemple, chiffré aux conditions de l’époque : pour un bien estimé 200 000 € et un prêt relais de 160 000 € à 5 %, les intérêts annuels atteignent 8 000 €. Accepter immédiatement une baisse de prix de 8 000 € revient donc au même que vendre au bout d’un an au prix initial, « à condition de trouver alors un acheteur à ce prix ». Elle ajoutait qu’un écart de 25 % entre deux estimations d’un même bien « n’est pas exceptionnel ». L’ANIL notait enfin que l’établissement prêteur n’a aucun moyen d’obliger l’emprunteur à baisser son prix.

Quel professionnel consulter

Le courtier en crédit compare les offres de prêt relais et vérifie que le montage respecte le seuil de 80 % qui sort ses charges du taux d’effort. L’agent immobilier réalise l’estimation qui sert de base à la quotité : une estimation réaliste réduit le risque de devoir baisser le prix en fin de prêt.