PTZ 2026 : conditions, plafonds et montant du prêt

Qui peut obtenir un PTZ ?

Il faut remplir quatre conditions :

1. Être primo-accédant. Ni vous ni les autres occupants ne devez avoir été propriétaires de votre résidence principale au cours des deux années qui précèdent l’offre de prêt (CCH, art. L31-10-3, I). La condition est levée en cas d’invalidité (carte mobilité inclusion mention « invalidité », pension d’invalidité de 2e ou 3e catégorie), d’AAH ou d’AEEH, ou si une catastrophe a rendu votre logement définitivement inhabitable.
2. Acheter sa résidence principale. Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an, au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux, ou à la retraite si celle-ci intervient dans les 6 ans.
3. Respecter un plafond de ressources, qui dépend de la zone et du nombre d’occupants (voir plus bas).
4. Compléter un autre prêt. Le PTZ ne finance jamais seul une opération, et il ne peut y en avoir qu’un par opération (art. L31-10-2).

Le PTZ ne coûte ni intérêts, ni frais de dossier, ni frais d’expertise (art. L31-10-2). Seules les banques qui ont signé une convention avec l’État le distribuent, et chacune reste libre de refuser le dossier.

Neuf, ancien : les logements éligibles en 2026

• Neuf, toutes zones : depuis le 1er avril 2025, la condition de zone tendue ne s’applique plus au neuf (loi n° 2025-127, art. 90, I). La condition d’immeuble collectif est levée aussi, mais une maison individuelle a des quotités réduites (D31-10-9, II bis).
• Ancien avec travaux : seulement en zones B2 et C. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et être achevés dans les 3 ans. Après travaux, le DPE doit atteindre au moins la classe D (service-public.gouv.fr).
• Logement social vendu à son occupant, PSLA et bail réel solidaire : ils obéissent à des règles propres. Pour un logement HLM vendu à son occupant, la quotité est fixée à 20 % (D31-10-9, III).

Ce que la loi de finances pour 2026 a changé. Son article 122 a abrogé les II et III de l’article 90 de la loi de finances pour 2025, qui ne contenaient que des clauses budgétaires (imputation sur l’impôt et gage). Le I, qui ouvre le neuf à toutes les zones jusqu’au 31 décembre 2027, est inchangé. Dans la version consultée sur Légifrance, la liste des dispositions modifiées par cette loi ne cite aucun article L31-10-x du code de la construction. L’analyse juridique de la loi de finances pour 2026 publiée par l’ANIL ne traite pas non plus du PTZ.

Plafonds de ressources 2026

Les revenus retenus sont le plus élevé de ces deux montants : la somme des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 de tous les occupants, ou le coût total de l’opération divisé par 9.

Source : service-public.gouv.fr, vérifié le 15 septembre 2026.

Combien prêtent-ils ? Plafond d’opération × quotité

1. Le coût retenu est plafonné (D31-10-10) :

2. La tranche se lit sur les revenus divisés par le coefficient familial (D31-10-9, I) :

3. La quotité dépend de la tranche (D31-10-9, II et II bis) :

4. Deux plafonds supplémentaires. Le PTZ ne peut pas dépasser le montant des autres prêts de plus de 2 ans. En tranche 1, il peut le dépasser de 25 % au plus.

Remboursement : différé et durée

Source : D31-10-11. Pendant un différé total, aucune mensualité n’est due sur le PTZ. Ensuite, on rembourse par mensualités constantes (L31-10-11).

Exemple. Un couple achète un appartement neuf en zone B1 pour 250 000 €. Son revenu fiscal de référence N-2 est de 40 000 €.

• Revenus retenus : max(40 000 ; 250 000 / 9 ≈ 27 778) = 40 000 €.
• 40 000 / 1,5 ≈ 26 667 € : c’est la tranche 3.
• Coût retenu : 202 500 €. PTZ : 40 % × 202 500 = 81 000 €.
• Remboursement : 2 ans sans mensualité, puis 13 ans à 81 000 / 156 ≈ 519 € par mois.

Pour une maison neuve dans la même situation, le PTZ serait de 20 %, soit 40 500 €.