Garantie de prêt immobilier : caution ou hypothèque ?

Les trois garanties d’un prêt immobilier

Sources : service-public.gouv.fr (fiches F786, F789, F34997) ; ANIL.

Du privilège de prêteur de deniers à l’hypothèque légale spéciale (2022)

L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, publiée au Journal officiel du 16 septembre 2021, est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 (art. 37). Elle a transformé les privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales (ANIL). Depuis, le privilège du prêteur de deniers ne peut plus être inscrit au service de publicité foncière (service-public.gouv.fr).

Le nouvel article 2402 du Code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, garantit sur l’immeuble « la créance de celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble », à condition que l’acte d’emprunt constate authentiquement cette destination et que la quittance du vendeur prouve le paiement avec les fonds empruntés (Légifrance).

Ce qui ne change pas pour l’emprunteur (service-public.gouv.fr) :

• la banque n’a pas besoin de votre consentement : la garantie figure dans l’offre de prêt ;
• elle lui donne un droit de priorité pour être remboursée en cas de saisie et de vente du bien ;
• elle reste exonérée de taxe de publicité foncière, ce qui la rend moins chère qu’une hypothèque conventionnelle (ANIL) ;
• elle ne peut garantir ni des travaux ni un achat sur plan (VEFA) : dans ces cas, la banque recourt à une autre garantie.

L’hypothèque conventionnelle

Elle est constituée devant notaire, qui la fait inscrire au service de la publicité foncière. Elle peut porter sur le bien acheté ou sur un bien que vous possédez déjà. Son coût comprend la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalité ; service-public.gouv.fr renvoie à un simulateur du coût de l’hypothèque. À ne pas confondre avec l’hypothèque judiciaire, ordonnée par un juge (service-public.gouv.fr).

L’hypothèque légale spéciale comme l’hypothèque conventionnelle peuvent être inscrites dans l’acte de vente ou dans un acte notarié séparé (ANIL).

Le cautionnement bancaire

La banque vous oriente généralement vers un organisme de cautionnement partenaire, qui s’engage à rembourser à votre place si vous faites défaut ; vous pouvez demander qu’elle en sollicite un autre, et un fonctionnaire peut passer par sa mutuelle. La caution peut aussi être une personne physique (service-public.gouv.fr).

Coûts : des frais de souscription plus élevés qu’une hypothèque conventionnelle, mais pas de frais de mainlevée si vous revendez en cours de prêt, et une partie des frais peut être récupérée en fin de remboursement, sous conditions (service-public.gouv.fr).

Caution d’un proche. Depuis la réforme de 2021, la caution personne physique doit apposer une mention précisant qu’elle s’engage à payer « dans la limite d’un montant » écrit en lettres et en chiffres ; elle peut désormais l’apposer par voie électronique. Un cautionnement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution est réduit au montant qu’elle pouvait assumer (ANIL). Ces règles valent pour les cautionnements conclus à partir du 1er janvier 2022.

Durée d’inscription et frais de mainlevée

Les deux hypothèques restent inscrites pendant la durée du crédit plus 1 an. L’inscription prend fin automatiquement, sans frais ni démarche, 1 an après la dernière échéance prévue lors de l’inscription (service-public.gouv.fr).

Une mainlevée anticipée est nécessaire si vous vendez avant d’avoir tout remboursé, si vous vendez avant la fin de l’inscription, et parfois en cas de rachat de crédit par un autre établissement. Elle se fait :

1. avec l’accord de la banque, par acte authentique chez un notaire, à vos frais ; le notaire le transmet au service de publicité foncière, qui radie l’inscription ;
2. en cas de refus, sur décision du tribunal judiciaire dont dépend le service de publicité foncière.

Le montant des frais de mainlevée dépend du montant du crédit initial (service-public.gouv.fr) : demandez-en le chiffrage au notaire avant de comparer les offres.

Quel professionnel consulter

Un courtier en crédit compare le coût total des garanties proposées par plusieurs banques, frais de mainlevée compris si vous prévoyez de revendre avant la fin du prêt. Le notaire rédige et inscrit l’hypothèque, chiffre son coût et, le moment venu, établit l’acte de mainlevée.