Renégocier son prêt immobilier : frais, IRA, délais

Renégociation ou rachat : les différences

Sources : service-public.gouv.fr (fiche F146) ; ABE Info Service.

Votre banque n’est pas obligée d’accepter. Elle peut refuser de renégocier ; il reste alors le rachat. À l’inverse, il n’y a pas de limite au nombre de renégociations (ABE Info Service).

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

L’emprunteur peut toujours rembourser par anticipation, en partie ou en totalité (C. consom., art. L313-47). L’indemnité éventuellement prévue au contrat « ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement » (art. R313-25). Pour un prêt à taux différents selon les périodes, elle peut être majorée pour assurer au prêteur le taux moyen prévu à l’origine.

Exemple de calcul. Capital restant dû de 150 000 €, remboursé en totalité, taux moyen du prêt de 3 % :

• 6 mois d’intérêts : 150 000 × 3 % ÷ 2 = 2 250 € ;
• 3 % du capital restant dû : 150 000 × 3 % = 4 500 €.

L’indemnité ne peut pas dépasser le plus faible des deux montants, soit 2 250 €.

Pas d’IRA si le remboursement suit la vente du logement motivée par un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, par la cessation forcée de son activité, ou par un décès (art. L313-48 ; service-public.gouv.fr, fiche F1669). Aucun autre coût ne peut alors être facturé (art. L313-49).

Remboursement partiel. Le contrat peut interdire les remboursements de 10 % ou moins du montant initial, sauf pour solder le prêt (service-public.gouv.fr ; ABE Info Service). Faire coïncider le versement avec une échéance évite des intérêts intercalaires (fiche F1669).

Pour regrouper plusieurs crédits, voyez notre guide rachat de crédit.

Frais de garantie, de dossier et calcul de rentabilité

Frais à prévoir (ABE Info Service) :

• frais de dossier ou d’avenant, facturés pour l’étude et le montage ;
• frais de garantie : avec une hypothèque, la modification du taux ou de la durée doit être publiée au service de la publicité foncière par un notaire ; en cas de rachat, s’ajoutent la mainlevée de l’ancienne hypothèque et la constitution d’une nouvelle garantie ;
• IRA, en cas de rachat.

La comparaison à faire. Mettez en regard le coût total du crédit en cours sur la durée restante (pour une mensualité fixe : mensualité × nombre d’échéances restantes) et le coût total de l’opération : capital, intérêts, assurance, frais de dossier et de garantie, plus IRA et frais sur l’ancienne garantie en cas de rachat (ABE Info Service).

Les trois signaux favorables selon ABE Info Service : une durée restante supérieure à la durée écoulée, un capital restant dû suffisamment élevé, et un écart de taux d’au moins 0,7 point, voire 1 point, par exemple de 2,5 % à 1,8 %. En début de prêt, les échéances remboursent davantage d’intérêts que de capital : c’est là que la baisse de taux rapporte le plus.

L’avenant et le délai de réflexion de 10 jours

La renégociation se formalise par un avenant sur papier ou support durable. Il contient un échéancier du capital restant dû à chaque échéance, le TAEG et le coût du crédit calculés sur les seuls frais et échéances à venir, et, pour un taux variable, les conditions de variation du taux (C. consom., art. L313-39 ; service-public.gouv.fr).

Vous ne pouvez accepter l’avenant qu’après un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de ces informations. L’acceptation se fait par lettre, le cachet de la poste faisant foi, ou par tout moyen donnant date certaine. Pour refuser, il suffit de ne pas renvoyer l’avenant (art. L313-39 ; fiche F146).

L’assurance emprunteur, l’autre levier

Si la banque refuse de baisser le taux, la substitution d’assurance emprunteur peut réduire le coût total. Vous pouvez en changer à tout moment si le nouveau contrat offre un niveau de garantie équivalent, sans frais facturés par la banque (ABE Info Service). Détails et démarches dans notre guide loi Lemoine. Autres pistes : réduire la durée restante ou faire un remboursement anticipé partiel (ABE Info Service).

Méfiez-vous des faux rachats de crédit : vérifiez que le prêteur figure au registre REGAFI et l’intermédiaire à l’ORIAS (service-public.gouv.fr, fiche F146).

Quel professionnel consulter

Un courtier en crédit compare la proposition de votre banque à des offres de rachat, IRA et frais de garantie compris. Si votre prêt est garanti par une hypothèque, le notaire publie l’avenant ou la mainlevée au service de la publicité foncière. Pour l’assurance seule, voyez notre guide loi Lemoine.