En bref
Aucun texte n’impose d’apport personnel pour obtenir un crédit immobilier. La norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), seule règle contraignante sur l’octroi des prêts à l’habitat, fixe deux plafonds : un taux d’effort de 35 % et une durée de 25 ans (décision D-HCSF-2021-7, en vigueur depuis le 1er janvier 2022). Elle ne dit rien de l’apport. En pratique, les banques prêtent en moyenne 79,9 % de la valeur du bien (hors rachats et renégociations), et 84,2 % pour les primo-accédants (ACPR, données de juin 2026). L’apport sert surtout à payer ce que les prêts réglementés ne financent pas : les frais de notaire, de garantie et de dossier.
Ce que disent les textes
L’apport n’est défini par aucune loi. Service-public.gouv.fr le décrit simplement comme la part de votre épargne (compte, livrets, CEL, plan d’épargne entreprise) que vous choisissez d’affecter au projet : « ce montant sera alors appelé apport personnel ».
La norme HCSF ne contient aucun critère d’apport. La décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 impose aux banques deux critères cumulatifs (art. 1) :
- le taux d’effort de l’emprunteur ne dépasse pas 35 % ;
- la durée du crédit ne dépasse pas 25 ans, avec une tolérance jusqu’à 27 ans pour le neuf (Véfa, contrat de construction) ou l’ancien avec travaux. Le seuil de travaux, fixé à 25 % du coût total en 2021, a été abaissé à 10 % par la décision D-HCSF-2023-6, applicable depuis le 1er janvier 2024.
Le taux d’effort se calcule en rapportant les charges annuelles d’emprunt (sur tout l’endettement) au revenu annuel, en retenant l’année où ces charges sont les plus élevées (art. 4). Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % réservés aux résidences principales et au moins 30 % aux primo-accédants (art. 2, modifié par la décision du 29 juin 2023). Ni le ratio prêt/valeur ni l’apport n’apparaissent dans ce texte.
Ce qu’en tire la banque. Chaque banque évalue votre solvabilité à partir de vos revenus, de votre épargne, de vos dépenses et de vos dettes (service-public.gouv.fr). L’apport n’est donc pas une condition légale, mais il entre dans l’analyse du dossier au même titre que l’épargne résiduelle.
Les frais qu’il faut financer en plus du prix
Service-public.gouv.fr liste les coûts à additionner pour connaître le montant total d’une opération :
- prix du logement (ou de la construction, et du terrain) ;
- coût de la garantie : hypothèque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou cautionnement ;
- frais de notaire ;
- frais de dossier du prêt et de l’assurance emprunteur ;
- frais d’ouverture de compte en cas de domiciliation ;
- rémunération du courtier et de l’agent immobilier, le cas échéant.
Les frais de notaire dans l’ancien. Ils comprennent surtout des droits de mutation. Leur taux global maximal est de 6,32 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 : dont 5 % au plus pour le département et 1,20 % pour la commune. Le primo-accédant qui achète sa résidence principale garde le taux départemental voté avant la hausse, en général 4,50 %, plus bas dans quelques départements (voir hausse des droits de mutation). S’ajoutent la contribution de sécurité immobilière (0,1 %, au moins 15 €) et les émoluments du notaire, dégressifs de 3,870 % jusqu’à 6 500 € à 0,799 % au-delà de 60 000 € (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026). Dans le neuf soumis à TVA, la taxe de publicité foncière tombe à 0,71 %.
L’ANIL ajoute à cette liste les frais d’ouverture et d’instruction du dossier, l’assurance, la garantie, et pour une construction, les intérêts intercalaires, la taxe d’aménagement et l’assurance dommages-ouvrage.
Les prêts qui financent 100 %… sauf les frais
Deux prêts réglementés peuvent financer la totalité de l’opération : le prêt conventionné et le prêt d’accession sociale (PAS). Mais ils ne financent ni les frais de notaire, ni les frais d’hypothèque, ni les frais d’instruction du dossier (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 2 octobre 2026). L’ANIL le résume ainsi : « Il faudra prévoir un apport pour les financer. »
Le prêt accession d’Action Logement, lui, peut être accordé sans apport personnel, selon la FAQ de l’organisme, et son coût d’opération comprend les honoraires de la transaction. Voir notre page prêt Action Logement.
Ce que publie la Banque de France sur l’apport
La Banque de France ne publie pas d’« apport moyen » en euros. Son autorité de contrôle, l’ACPR, publie chaque trimestre le LTV (loan-to-value), c’est-à-dire le montant prêté rapporté à la valeur du bien. Pour la production de juin 2026 (fichier mis à jour le 24 septembre 2026) :
| Indicateur (nouveaux crédits, hors rachats, renégociations et regroupements) | Juin 2026 |
|---|---|
| LTV moyen | 79,9 % |
| LTV moyen, primo-accédants | 84,2 % |
| LTV moyen, résidence principale hors primo-accédants | 73,5 % |
| Part des crédits à LTV ≤ 85 % | 38,5 % |
| Part des crédits à LTV entre 95 % et 100 % | 22,0 % |
| Part des crédits à LTV supérieur à 100 % | 16,4 % |
Autrement dit, plus d’un crédit sur six porte sur un montant supérieur à la valeur du bien. L’ACPR publie aussi un taux d’effort moyen de 31,0 % et une durée initiale moyenne de 22,5 ans pour ce même mois.
FAQ
L’apport de 10 % est-il obligatoire ?
Non. Aucun texte ne fixe de pourcentage. La décision du HCSF encadre seulement le taux d’effort (35 %) et la durée (25 ans). Un apport couvrant les frais reste néanmoins la situation la plus courante : le LTV moyen est de 79,9 % en juin 2026 (ACPR).
Peut-on emprunter 110 % du prix ?
Oui, cela existe : en juin 2026, 3,7 % des nouveaux crédits avaient un LTV supérieur à 110 % (ACPR). La banque reste libre d’accepter ou non, et le dossier doit respecter le taux d’effort de 35 %, sauf à entrer dans la marge de flexibilité de 20 %.
Une donation familiale compte-t-elle comme apport ?
Service-public.gouv.fr définit l’apport comme l’épargne affectée au projet, sans exclure son origine. Une somme reçue et placée sur votre compte en fait donc partie. Le notaire peut mentionner l’origine des fonds dans l’acte.
Le PTZ peut-il remplacer l’apport ?
Le PTZ est un prêt : il ne remplace pas l’apport, il complète un autre crédit. Ses règles 2026 sont détaillées dans notre page PTZ 2026.
Le PEL sert-il d’apport ?
Oui. Son épargne est disponible à l’échéance et vous ouvre un prêt d’épargne logement. Voir PEL et CEL.
Quel professionnel consulter
Le courtier en crédit compare les banques et sait lesquelles financent les frais. Le notaire chiffre exactement les frais d’acquisition, qui fixent l’apport minimal à prévoir. L’agent immobilier aide à situer le prix, donc la valeur que la banque retiendra pour calculer le LTV.
Trouver un professionnel
Un seul professionnel par métier et par secteur, sélectionné et noté sur 100 points à partir de données publiques, titre vérifiable. Le métier, son registre officiel et les professionnels retenus :
Le courtier en crédit immobilier retenu dans les grandes villes
| Ville | Professionnel | Secteur | Score /100 | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Paris | Credixia | Paris, 14e arrondissement | 89 | Retenu |
| Marseille | Provence Crédit | Marseille, 4e arrondissement | 81 | Retenu |
| Nice | Credixpert | Nice | 80 | Retenu |
| Lyon | Lyonnaise de Courtage et de Financement | Lyon, 2e arrondissement | 81 | Retenu |
| Nantes | Fidelo Crédits | Nantes | 78 | Retenu |
| Bordeaux | AR Finances Conseils | Bordeaux | 80 | Retenu |
| Lille | Meilleurtaux | Lille | 70 | Retenu |
| Rennes | Artemis Courtage | Rennes | 79 | Retenu |
| Toulon | Var Courtage | Toulon | 70 | Retenu |
| Saint-Étienne | LP Finances | Saint-Étienne | 71 | Retenu |
Les 10 villes qui comptent le plus de ventes (DVF 2025) et où un courtier en crédit immobilier est retenu ; dans une ville à plusieurs secteurs, la fiche au meilleur score. « Vérifié » : titre lu au registre par Payotte ; « Retenu » : titre déclaré, vérifiable sur la fiche.
Dans le même thème : Financer
Sources
- Prêt immobilier (service-public.gouv.fr, vérifié le 5 avril 2024) (consulté le 12 octobre 2026)
- Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (D-HCSF-2021-7, Légifrance) (consulté le 12 octobre 2026)
- Décision du 18 décembre 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (D-HCSF-2023-6, Légifrance) (consulté le 12 octobre 2026)
- ACPR (Banque de France) — Suivi mensuel de la production de crédits à l'habitat, dernière échéance juin 2026 (mis à jour le 24 septembre 2026) (consulté le 12 octobre 2026)
- J'achète un bien immobilier. Quels frais dois-je payer chez le notaire ? (impots.gouv.fr, modifié le 17 juillet 2026) (consulté le 12 octobre 2026)
- Frais annexes (ANIL) (consulté le 12 octobre 2026)
- Prêt d'accession sociale (PAS) à la propriété (ANIL) (consulté le 12 octobre 2026)
- Prêt conventionné (PC) (service-public.gouv.fr, vérifié le 2 octobre 2026) (consulté le 12 octobre 2026)
- Action Logement — FAQ Prêt Accession (« Peut-on bénéficier du prêt accession sans apport personnel ? ») (consulté le 12 octobre 2026)
- Décision du 29 juin 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (Légifrance) (consulté le 12 octobre 2026)
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