Droits de mutation à 5 % : qui paie, qui est exempté

Ce que la loi a changé

Les droits de mutation sur un logement ancien comprennent une part départementale, une part communale de 1,20 % et des frais d’assiette et de recouvrement (impots.gouv.fr). Pour la part départementale, l’article 1594 D du code général des impôts fixe un taux légal de 3,80 %, que chaque département peut moduler entre 1,20 % et 4,50 % (ANIL, analyse de la loi de finances pour 2025). Le résultat est le taux voté par le département (art. 1594 D), que le barème de la DGFiP publie dans sa propre colonne.

L’article 116 de la loi n° 2025-127 ajoute une dérogation temporaire :

• Plafond relevé à 5 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (II, A).
• Entrée en vigueur selon la date de notification de la délibération (III) : notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2026, elle s’applique à compter du 1er janvier 2027 ; entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027, au premier jour du deuxième mois suivant, fenêtre ajoutée par la loi de finances pour 2026 (ANIL) ; entre le 16 avril et le 30 novembre 2027, au 1er janvier 2028 (ANIL).
• Retour automatique : pour les actes passés à compter du 1er avril 2028, le taux redevient celui en vigueur le 31 janvier 2025 dans les départements qui ont relevé le leur (IV).

Les départements à 5 %

L’édition du 1er juin 2026 est la plus récente proposée sur la page « Droits d’enregistrement » d’impots.gouv.fr. Les chiffres ci-dessous viennent de notre fichier dmto.json, qui reprend ce PDF ligne par ligne.

• 88 lignes sur 100 affichent 5,00 % hors primo-accédant. Une ligne ne correspond pas toujours à un département : la Collectivité européenne d’Alsace couvre le Bas-Rhin et le Haut-Rhin en une seule ligne, tandis que le Rhône et la métropole de Lyon en occupent deux.
• 10 lignes restent à 4,50 % pour tous : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte.
• Indre : 3,80 % pour tous, taux voté par le département (art. 1594 D), sans hausse.
• Hautes-Pyrénées : 4,50 % hors primo-accédant et 3,80 % pour le primo-accédant, taux voté par le département (art. 1594 D).

Le calcul complet, département par département, figure sur notre page frais de notaire.

L’exemption des primo-accédants : les conditions exactes

Le texte est court : « Le A du présent II ne s’applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété au sens du I de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale » (art. 116, II, B).

Deux conditions cumulatives en découlent :

1. Première propriété. L’article L31-10-3, I, vise les personnes physiques « n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale ou n’ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt ». C’est la même définition que pour le PTZ.
2. Résidence principale. Le logement doit être destiné à cet usage. Une résidence secondaire ou un investissement locatif paient le taux relevé.

La condition des deux ans est levée en cas d’invalidité (carte mobilité inclusion mention « invalidité », pension de 2e ou 3e catégorie), de certaines allocations liées au handicap, ou si une catastrophe a rendu la résidence principale définitivement inhabitable (L31-10-3, I).

Quel taux paie le primo-accédant ? Le taux voté par le département (art. 1594 D), que le barème DGFiP affiche dans une colonne distincte : 4,50 % sur 98 des 100 lignes de dmto.json, mais 3,80 % dans deux départements, l’Indre (où ce taux vaut pour tous) et les Hautes-Pyrénées. La Savoie est à 4,50 % au titre de l’article 1594 D ; elle applique en plus un taux réduit de 4,00 % au titre de l’article 1594 F septies, sous condition (voir ci-dessous).

Une réduction supplémentaire possible

Le même article 116 a créé l’article 1594 F septies du code général des impôts. Un département peut, par délibération, réduire le taux ou exonérer les acquisitions qui constituent une première propriété au même sens. L’acquéreur doit alors s’engager à affecter le bien à sa résidence principale, de manière exclusive et continue, pendant au moins cinq ans ; un décret précise les cas où cet engagement n’est pas exigé (art. 116, I, version publiée au Journal officiel).

Dans dmto.json, une seule ligne porte un taux de ce type : la Savoie. Son taux voté au titre de l’article 1594 D est de 4,50 % (5 % hors primo-accédant) ; le taux de 4,00 % figure dans la colonne de l’article 1594 F septies du PDF de la DGFiP. C’est une réduction réservée au primo-accédant qui s’engage à faire du logement sa résidence principale pendant au moins cinq ans ; sans cet engagement, il paie 4,50 %.

Exemple chiffré

Un appartement ancien de 250 000 €, dans un département à 5 %. Frais d’assiette de 2,37 % de la part départementale (impots.gouv.fr) :

L’écart est de 1 279,62 €. S’y ajoutent, dans les deux cas, la contribution de sécurité immobilière (0,1 %, au moins 15 €) et les émoluments du notaire (impots.gouv.fr).

Quel professionnel consulter

Le notaire calcule et perçoit les droits de mutation : c’est à lui que vous déclarez votre situation de primo-accédant et votre intention d’occuper le logement à titre de résidence principale. Le courtier en crédit intègre ces frais au plan de financement, à côté de l’apport personnel et de la capacité d’emprunt.