Entrer dans les lieux avant l'acte de vente : les risques

La règle : propriétaire et clés à la signature

L’acheteur devient propriétaire à la signature de l’acte de vente (service-public.gouv.fr, F2962). Jusque-là, le vendeur reste propriétaire, avec ce que cela implique : c’est lui qui reste assuré en tant que propriétaire (F37190) et lui qui doit la taxe foncière s’il était propriétaire au 1er janvier (F59).

L’obligation de délivrer un immeuble « est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété » (code civil, art. 1605). Service-public.gouv.fr décrit l’ordre habituel : les clés vous sont données après la signature de l’acte définitif (F37190). Le calendrier complet figure dans les étapes de la vente immobilière.

Une entrée anticipée est donc une exception négociée, pas un droit de l’acheteur.

La convention d’occupation précaire

L’ANIL la définit comme le contrat par lequel les parties ne reconnaissent à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire, moyennant une contrepartie financière modique. « Aucun texte particulier ne la régissant », la jurisprudence l’admet à deux conditions :

• la précarité doit reposer sur des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, qui existent au moment de la signature ;
• la convention ne doit pas servir à éluder la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

Sans cause objective de précarité, le juge la requalifie en bail (Cass. civ. III, 29 juin 1994, cité par l’ANIL), avec la protection d’un locataire.

Le cas de l’acquéreur. Dans l’arrêt du 31 janvier 2012, un vendeur avait autorisé son futur acquéreur à occuper la maison en attendant l’acte, contre une indemnité prévue dans le compromis. La vente dépendait de l’obtention d’un prêt. Pour la Cour de cassation, cette condition suspensive est une cause objective de précarité : l’occupant ne pouvait pas se prévaloir d’un bail soumis à la loi de 1989 (ANIL).

Dans cette affaire, l’autorisation figurait dans le compromis. L’ANIL rappelle qu’une telle convention se caractérise par une durée « dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties » (Cass. civ. III, 19 novembre 2003) : ici, la signature de l’acte ou l’échec de la condition. Voir compromis ou promesse de vente.

L’indemnité d’occupation

L’occupation précaire n’est pas exclusive d’une contrepartie, mais la modicité de la redevance est un indice caractéristique de cette qualification (Cass. civ. 3e, 29 juin 1994, cité par l’ANIL). Une indemnité fixée d’un commun accord ne peut pas être modifiée par le juge (Cass. civ. III, 12 juin 1985, cité par l’ANIL).

Points à écrire dans la convention :

Assurances et responsabilités

Le contrat d’assurance habitation du vendeur n’est transféré automatiquement à l’acheteur qu’au moment de la vente (service-public.gouv.fr, F37190). Avant l’acte, le vendeur reste l’assuré en qualité de propriétaire.

L’occupant, lui, n’est pas un tiers sans responsabilité : la Cour de cassation juge qu’en cas d’incendie, l’occupant précaire est présumé responsable (Cass. civ. III, 23 janvier 2008, cité par l’ANIL). Il a donc intérêt à faire assurer sa responsabilité d’occupant dès la remise des clés, et le vendeur à prévenir son propre assureur de l’occupation. Notre guide assurance habitation détaille les garanties.

Si la vente échoue

C’est le scénario que la convention doit prévoir. Dans l’arrêt du 31 janvier 2012, l’acquéreur n’avait pas obtenu son prêt ni justifié l’avoir demandé ; le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés et le vendeur a assigné l’acquéreur pour obtenir son expulsion et une indemnité d’occupation. La Cour de cassation a jugé que la convention d’occupation précaire avait cessé de produire effet le jour du procès-verbal ; l’indemnité due ensuite ne pouvait donc plus être celle convenue dans le compromis (ANIL).

Conséquences pour l’acheteur :

• il doit quitter les lieux ; s’il reste, il s’expose à une procédure d’expulsion et à une indemnité fixée par le juge ;
• les travaux faits dans un logement qui appartient toujours au vendeur posent la question de leur remboursement : la convention doit la régler par écrit ;
• le sort de la somme versée au compromis dépend, lui, des conditions suspensives : voir condition suspensive de prêt.

Pour le vendeur, le risque est une procédure judiciaire si l’occupant refuse de partir, comme dans l’affaire de 2012.

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige la convention d’occupation, la rattache au compromis et dresse le procès-verbal si la vente ne se fait pas. L’agent immobilier qui a négocié la vente peut organiser l’état des lieux d’entrée. Le courtier en crédit vous aide à obtenir le prêt dans le délai de la condition suspensive, la seule façon de transformer l’occupation précaire en propriété.