Clause pénale du compromis : montant et pouvoir du juge

Clause pénale, dépôt de garantie, arrhes : trois choses différentes

Le dépôt de garantie n’est pas une condition de validité du compromis. Selon service-public.gouv.fr, il est « fréquent » que le compromis le prévoie ; il constitue un acompte de 10 % du prix. Il est restitué intégralement si une condition suspensive ne se réalise pas, et conservé par le vendeur si l’acheteur renonce à l’achat (service-public.gouv.fr). Pour l’indemnité d’immobilisation d’une promesse unilatérale, la fiche cite comme causes légitimes de renonciation la faute du vendeur qui n’a pas fourni des documents essentiels, a dissimulé une information déterminante ou a vendu un bien non conforme.

La clause pénale fonctionne différemment : l’article 1231-5 vise la partie qui manque d’exécuter le contrat, quelle qu’elle soit. Elle peut donc jouer contre le vendeur qui refuse de signer l’acte authentique comme contre l’acheteur qui se dérobe.

Les arrhes sont l’inverse d’un engagement ferme : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir » (art. 1590), au prix des arrhes perdues ou rendues au double. Le vocabulaire de l’acte compte : une somme qualifiée d’arrhes ouvre un droit de renoncer, pas une clause pénale.

Le montant et le pouvoir du juge

Le principe. Lorsque le contrat prévoit qu’une partie défaillante paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, l’autre partie ne peut recevoir ni plus ni moins (art. 1231-5, al. 1).

Le correctif. « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » (art. 1231-5, al. 2). Le juge peut aussi la diminuer à proportion de l’intérêt procuré par une exécution partielle (al. 3). Le contrat ne peut pas retirer ces pouvoirs au juge : toute stipulation contraire est réputée non écrite (al. 4).

Aucun montant n’est fixé par la loi pour la clause pénale d’un compromis : les parties le négocient. Le seul plancher légal concerne une autre somme, l’indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix, obligatoire dans une promesse unilatérale de plus de 18 mois (service-public.gouv.fr).

Quand la pénalité est-elle due ?

« Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » (art. 1231-5, al. 5). La partie qui veut l’obtenir commence donc par une mise en demeure sommant l’autre de signer l’acte authentique.

La pénalité n’est pas due quand le compromis tombe pour une raison prévue : la non-réalisation d’une condition suspensive rend la promesse caduque, et la somme versée est rendue intégralement à l’acquéreur (service-public.gouv.fr). Voir le guide condition suspensive de prêt.

Pendant le délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur non professionnel, aucun versement ne peut être exigé ni reçu, sauf entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière, qui doit restituer la somme dans les 21 jours en cas de rétractation ; la violation de ces règles est punie de 30 000 € d’amende (code de la construction et de l’habitation, art. L271-2). Voir le guide délai de rétractation.

L’exécution forcée de la vente

La clause pénale n’est pas une porte de sortie payante. Pour un compromis, « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (code civil, art. 1589). Pour une promesse unilatérale, la révocation par le vendeur pendant le délai d’option « n’empêche pas la formation du contrat promis » (art. 1124).

Dans les deux cas, la partie fidèle peut, après mise en demeure, poursuivre l’exécution en nature, sauf si elle est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier (art. 1221). Concrètement, l’acheteur dont le vendeur refuse de signer peut demander en justice la réalisation de la vente, plutôt que la seule pénalité.

Service-public.gouv.fr le rappelle : le vendeur est définitivement engagé dès la signature du compromis ou de la promesse unilatérale, sauf clause de dédit prévue dans l’acte. Voir le guide compromis ou promesse de vente.

Quel professionnel consulter

Le notaire rédige le compromis ou la promesse, calibre la clause pénale et le dépôt de garantie, et conserve ce dépôt sur son compte séquestre jusqu’à la vente. L’agent immobilier titulaire d’une garantie financière peut aussi rédiger le compromis ; sa garantie financière est la condition pour qu’il puisse recevoir une somme pendant le délai de rétractation (CCH, art. L271-2).