En bref
Le code civil est clair : « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur » (art. 1593). L’acheteur paie donc les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours, mais vendeur et acheteur peuvent en décider autrement (service-public.gouv.fr). Le vendeur paie ce qui lui permet de vendre : diagnostics, état daté de copropriété (380 € TTC au plus), mainlevée d’hypothèque. Les frais d’agence reviennent à celui que désigne le mandat. La taxe foncière de l’année est due par le propriétaire au 1er janvier, et son partage au prorata n’existe que si l’acte le prévoit (ANIL).
Ce que paie l’acheteur
Service-public.gouv.fr décompose les frais d’acte en trois blocs :
| Poste | Ce que c’est | Montant |
|---|---|---|
| Droits et taxes | Taxe de publicité foncière ou droits d’enregistrement, reversés à l’État et aux collectivités | Ancien : 6,32 % au plus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 ; neuf soumis à TVA : 0,71 % (impots.gouv.fr) |
| Contribution de sécurité immobilière | Contribution payée au notaire avec les droits | 0,1 %, au moins 15 € (impots.gouv.fr) |
| Émoluments du notaire | Rémunération réglementée de l’acte de vente | Barème dégressif, TVA de 20 % en métropole |
| Débours | Sommes avancées par le notaire : cadastre, urbanisme, publicité foncière | Au réel |
Le barème des émoluments en métropole, applicable depuis le 1er janvier 2021 : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà. Pour un appartement de 200 000 €, service-public.gouv.fr calcule 1 995,25 € HT. Ce montant est identique quel que soit le notaire choisi (service-public.gouv.fr). Les départements d’outre-mer ont leur propre barème.
Les droits de mutation pèsent bien plus que les émoluments. Le primo-accédant qui achète sa résidence principale garde le taux voté par le département (art. 1594 D), en général 4,50 %, 3,80 % dans l’Indre et les Hautes-Pyrénées, et 4,00 % en Savoie si l’acquéreur s’engage à en faire sa résidence principale pendant au moins cinq ans (impots.gouv.fr ; barème DGFiP du 1er juin 2026 ; voir hausse des droits de mutation). Le total se calcule sur notre page frais de notaire, ou avec le calculateur pour le neuf.
Deux notaires, même prix. Vendeur et acheteur peuvent avoir chacun leur notaire : le montant des frais reste le même, partagé entre les deux (service-public.gouv.fr).
Quand payer. Le jour de la signature, l’acheteur paie l’intégralité du prix et des frais de notaire. Si la provision versée dépasse les frais réels, le notaire rembourse le solde avec l’état détaillé des frais (service-public.gouv.fr, F2962).
Ce que paie le vendeur
- Les diagnostics : le propriétaire vendeur a l’obligation de les fournir et de joindre le dossier de diagnostic technique à la promesse ou à l’acte (service-public.gouv.fr, F10798).
- L’état daté, en copropriété : le syndic doit le facturer au vendeur, dans la limite de 380 € TTC ; un montant supérieur peut être contesté, y compris quand plusieurs lots sont vendus ensemble (service-public.gouv.fr, F37294).
- La mainlevée d’hypothèque, si le prêt du vendeur n’est pas soldé ou si l’inscription n’est pas éteinte : un acte notarié dont les frais sont à la charge de l’emprunteur (service-public.gouv.fr, F787).
- Les charges courantes de copropriété jusqu’à la vente : le vendeur paie la provision exigible du budget prévisionnel ; les travaux hors budget incombent à celui qui est copropriétaire quand ils deviennent exigibles (service-public.gouv.fr, F37190).
Les frais d’agence : le mandat décide
Les honoraires de l’agent immobilier « ne sont pas encadrés » : ils sont fixés librement, affichés en prix maximums TTC, et négociables à la baisse (service-public.gouv.fr, F2954). Quand une part est à la charge de l’acquéreur, l’annonce l’indique en pourcentage TTC de la valeur du bien hors honoraires. Les honoraires sont versés après la signature de l’acte définitif. Notre guide frais d’agence immobilière détaille l’affichage et le mandat.
Taxe foncière et prorata
La taxe foncière est due par la personne propriétaire ou usufruitière au 1er janvier de l’année d’imposition (service-public.gouv.fr, F59). Le vendeur reste donc redevable de la taxe de l’année de la vente, même s’il vend en mars.
L’ANIL précise que l’acte de vente « peut prévoir le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l’acquéreur en proportion de la détention du logement l’année de la vente, mais cette convention n’est pas opposable à l’administration fiscale ». Pour le fisc, seul le vendeur reste redevable de cette année-là. Voir notre guide taxe foncière.
Même logique en copropriété : une répartition différente des charges convenue dans l’acte s’impose entre vendeur et acheteur, mais pas au syndic (service-public.gouv.fr, F37190).
Ce qui se négocie, ce qui ne se négocie pas
| Poste | Négociable ? |
|---|---|
| Droits de mutation | Non : taux fixé par le département |
| Émoluments proportionnels du notaire | Barème réglementé ; remise possible au-delà d’un seuil, fixe et identique pour tous les clients (code de commerce, art. L444-2), plafonnée à 20 % depuis le décret n° 2020-179 |
| Honoraires d’agence | Oui, montant et répartition |
| Qui paie les frais d’acte | Oui, par accord entre les parties (service-public.gouv.fr) |
| Prorata de taxe foncière | Oui, par clause de l’acte (ANIL) |
| Part du prix affectée au mobilier | Sous conditions : voir déduire le mobilier |
FAQ
Le vendeur peut-il payer les frais de notaire ?
Oui. Ils sont à la charge de l’acheteur par principe (code civil, art. 1593), mais vendeur et acheteur peuvent en décider autrement (service-public.gouv.fr).
Choisir son propre notaire coûte-t-il plus cher ?
Non : quand chaque partie a son notaire, le montant reste le même et les frais sont partagés entre eux (service-public.gouv.fr).
Qui paie l’état daté en copropriété ?
Le vendeur : le syndic doit le lui facturer, 380 € TTC au plus (service-public.gouv.fr).
Dois-je rembourser au vendeur une partie de la taxe foncière ?
Seulement si l’acte le prévoit. La taxe est due par le propriétaire au 1er janvier ; un partage au prorata est une convention entre vous, inopposable au fisc (ANIL).
Peut-on demander une remise au notaire ?
La loi autorise des remises sur les émoluments proportionnels au-delà d’un seuil fixé par arrêté, à un taux fixe et identique pour tous les clients du notaire (code de commerce, art. L444-2). Demandez un devis écrit détaillé avant de vous engager, comme le recommande service-public.gouv.fr.
Quel professionnel consulter
Le notaire remet un devis ou un état prévisionnel des frais, puis un décompte détaillé après la vente ; c’est lui qui rédige les clauses de répartition (taxe foncière, mobilier, frais d’acte). L’agent immobilier négocie ses honoraires et leur répartition dans le mandat. Le courtier en crédit vérifie que votre apport couvre les frais d’acquisition.
Trouver un professionnel
Un seul professionnel par métier et par secteur, sélectionné et noté sur 100 points à partir de données publiques, titre vérifiable. Le métier, son registre officiel et les professionnels retenus :
Le notaire retenu dans les grandes villes
| Ville | Professionnel | Secteur | Score /100 | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Paris | Dextera Notaires | Paris, 7e arrondissement | 91 | Retenu |
| Marseille | 1391 Notaires | Marseille, 8e arrondissement | 85 | Retenu |
| Lyon | Archers Notaires | Lyon, 2e arrondissement | 92 | Retenu |
| Montpellier | Lexnot | Montpellier | 93 | Retenu |
| Bordeaux | 1645 Notaires | Bordeaux | 90 | Retenu |
| Lille | Notaires Lille Royale | Lille | 70 | Retenu |
| Rennes | Notaires des Lices | Rennes | 87 | Retenu |
| Dijon | Legatis Dijon-Genlis | Dijon | 86 | Retenu |
| Brest | Quid Novi Brest Notaires & Conseils | Brest | 86 | Retenu |
| Cannes | 1795 | Cannes | 70 | Retenu |
Les 10 villes qui comptent le plus de ventes (DVF 2025) et où un notaire est retenu ; dans une ville à plusieurs secteurs, la fiche au meilleur score. « Vérifié » : titre lu au registre par Payotte ; « Retenu » : titre déclaré, vérifiable sur la fiche.
Dans le même thème : Acheter
Sources
- Code civil, article 1593 – en vigueur depuis le 21 mars 1804 (Légifrance) (consulté le 12 octobre 2026)
- Acte de vente d'un logement existant (service-public.gouv.fr, vérifié le 20 juin 2025) (consulté le 12 octobre 2026)
- Frais de notaire : de quoi s'agit-il ? (service-public.gouv.fr, vérifié le 5 août 2026) (consulté le 12 octobre 2026)
- J'achète un bien immobilier. Quels frais dois-je payer chez le notaire ? (impots.gouv.fr, modifié le 17 juillet 2026) (consulté le 12 octobre 2026)
- Vente immobilière : quelles sont les obligations de l'agent immobilier envers ses clients ? (service-public.gouv.fr, vérifié le 12 septembre 2025) (consulté le 12 octobre 2026)
- Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ? (service-public.gouv.fr, vérifié le 18 février 2026) (consulté le 12 octobre 2026)
- Peut-on faire lever une hypothèque ? (service-public.gouv.fr, vérifié le 3 janvier 2025) (consulté le 12 octobre 2026)
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? (service-public.gouv.fr, vérifié le 7 mars 2025) (consulté le 12 octobre 2026)
- Achat d'un logement en copropriété (service-public.gouv.fr, vérifié le 19 septembre 2025) (consulté le 12 octobre 2026)
- Taxe foncière sur les propriétés bâties (service-public.gouv.fr, vérifié le 25 septembre 2026) (consulté le 12 octobre 2026)
- Les frais annexes pour devenir propriétaire (ANIL) (consulté le 12 octobre 2026)
- Code de commerce, article L444-2 (remises sur les tarifs réglementés) – version en vigueur depuis le 27 décembre 2020 (Légifrance) (consulté le 12 octobre 2026)
- Décret n° 2020-179 du 28 février 2020, article 6 (taux de remise porté de 10 % à 20 % à l'article R444-10 du code de commerce) (Légifrance) (consulté le 12 octobre 2026)
- DGFiP – Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux applicables au 1er juin 2026 (PDF) (consulté le 12 octobre 2026)
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